于帅卿 中房报记者 马淑艳 北京报道

历时13个月，包头市东河区“家和新居”小区156户居民正式告别危房，圆梦安居。

6月29日，小区迎来集中交付，期盼多年的居民们满心欢喜、陆续领证收房，现场同步实现 “交房即交证”。

作为内蒙古首批老旧小区自主更新试点、包头市首个以居民为主体的“原拆原建” 示范项目，该项目彻底消除重大住房安全隐患、实现人居品质跨越式升级，通过资金机制重构、制度流程创新、基层共治落地，为北方老工业城市存量危房有机更新探索出可复制、可推广模式。

7月1日，内蒙古首部城市更新地方性法规《包头市城市更新条例》正式施行，将该项目原拆原建实践经验及土地、规划、产权、腾退等保障举措固化为法治制度。

危房里的民生期盼

包头“土六栋”改造前俯瞰图。

“家和新居”更名前是1978年建成的东河区工业路“土六栋”，由6栋3层砖混结构楼栋组成，常住156户居民。历经近半个世纪风雨侵蚀，楼栋已无法满足基本安全居住标准。

“原来的房子地基急速下沉，墙体裂缝很大，6栋楼都有不同程度的裂缝，第6栋最严重。”在这里住了47年的居民董先生表示。

曾住在一楼的梁女士至今心有余悸，“墙体裂开了十五六公分，上下水经常堵，反味特别严重。冬天只能烧火炉取暖，屋里屋外都冒烟，每天头上脸上都是灰。”

2020年，经专业机构权威鉴定，6栋楼栋全部为D级危房，156户居民被要求紧急搬离，开启了多年租房居住、投亲靠友、临时安置的过渡生活。

包头“土六栋”改造前房屋内部情况。

“虽说居住条件很不好，但这里在市中心，临近通顺街商圈，生活配套齐全。在这里住了一辈子，对这里也有感情，特别害怕迁到不熟悉的地方去。”梁女士的话道出了居民“故土难离”的普遍心态，“原址重建、就地安居”成为最迫切的心愿。

转机出现在2024年。当年，财政部、住房城乡建设部修订了《中央财政城镇保障性安居工程补助资金管理办法》，将城市危旧房改造纳入补助资金支持范围。内蒙古自治区同步启动老旧小区自主更新改造试点工作，包头市成功入选全区首批试点城市。

包头“土六栋”改造前小区正面。

“包头市是国家‘一五’时期重点建设的老工业城市，老旧房子多、年代久，2005年前建成住房约3300万平方米，涉及40万户，其中部分房屋正在变为危旧房，单纯老旧小区改造已经解决不了问题。存量时代，棚改、大征收的模式也已不再适用。”包头市住房和城乡建设局副局长高浩表示，必须探索适配老工业城市的危房更新新路径。

抢抓政策机遇，包头市住房和城乡建设局指导东河区探索“居民自主更新、原址拆建重建”模式，将土六栋楼列为全市首个居民主体式原拆原建示范项目。

包头市住房和城乡建设局副局长高浩带领相关科室负责人实地调研东河区土六栋楼，服务指导东河区开展自主更新、原拆原建改造工作。

政策指明了方向，但路还得自己走。

“改造初期最大的阻力在于推动居民思想转变，从‘等着政府帮’变为‘自己主导干’。”高浩坦言，过去棚改均由政府主导、财政兜底，群众已形成固有认知。自主更新模式下，改造主体、出资模式全面调整，居民对“自主出资、自主改造、自我管理”存在顾虑。

为统一思想，包头市南圪洞街道、金龙王庙社区先后召开9场座谈恳谈会、3次全体业主大会，就政策细则、改造方案、资金测算向居民公开说明，并围绕户型设计、配套设施等征集民意。同时建立“党员包户”“一对一沟通”机制，逐户宣讲政策、算清改造账。2024年底，小区通过民主票选成立业主自主更新委员会，搭建起居民、街道、部门、企业的常态化沟通平台。

为进一步提升居民改造意愿，项目被纳入“百年老校”金龙王庙小学学区范围。包头市东河区住房和城乡建设局局长吕心义表示，“从教育资源配置角度增强项目吸引力，推动居民形成长远共识。”最终，项目实现居民意向同意率、设计方案同意率、协议签约率、施工方案同意率“四个100%”。

创新多元化资金分担机制

包头“土六栋”改造完成后的“家和新居”。

群众意愿统一后，如何建立可持续的资金模式，成为项目推进的关键。

该项目总投资4600万元，新建住宅1.2万平方米及1000平方米商业配套设施，由包头市保障性住房发展建设投资有限公司采用“微利代建”模式实施。

“包头市结合试点探索，创新构建了‘居民主体+政策减免+政府补助+商业反哺’的多元化资金分担机制。实现了政府从主导者到引导者、居民从参与者到决策者、企业从开发者到微利代建者的三重转变，改变了以旧改过度依靠财政投入的模式，实现政企民三方共赢。”高浩表示。

具体来看，项目积极争取上级政策扶持，累计获批中央财政危旧房补助823.68万元、自治区自主更新试点补助760万元，两级专项补助合计1583.68万元，占项目总投资的26.3%，全部用于危房拆除重建、基础设施提档升级等核心工程。

同时，通过政策减免返还，包含土地出让成本返还1217.6万元、城市基础设施配套费减免73万元、人防异地建设费减免121.82万元，累计收获政策反哺资金1412.42万元，占总投资23.5%，从源头大幅压缩建设成本。

此外，依托市中心核心区位优势，项目配套建设商业设施，通过市场化规范运营实现自我造血，累计产生210万元收益全部反哺住宅改造，有效填补资金缺口，构建“以商养居”可持续更新机制。

在多重政策兜底减负的基础上，居民仅需自主承担新房建设成本，156户居民合计自筹资金2806万元，户均出资18万元，同时支持公积金提取、住房贷款等多元筹资方式，筹资压力得到有效缓解。

包头“土六栋”改造完成后的“家和新居”房屋内部情况。

改造完成后，户均建筑面积由改造前46平方米提升至82.8平方米，项目精准规划了47平方米、65平方米、71平方米多款刚需小户型，适配不同家庭需求。房屋单价由2500元/平方米提升至4300元/平方米，户均房产增值约15万元。

“我选了100平方米的新房子，按3400元/平方米成本价核算，原本需要交34万元，政府给每户补贴5万元，原有房子每平方米补偿800元，新盖商铺配套补助每平方米300元，各类补贴加起来将近10万元，最后只交了24.2万元。”居民董先生以切身经历，细数改造带来的实惠。

资金监管方面，项目开设专属账户，由代建公司统一管理，确保专款专用、公开透明。

包头市保障性住房发展建设投资有限公司副总经理、东河区土六栋楼自主更新改造项目负责人田丰表示，“资金支付严格执行‘企业初审—集团审核—住建部门监管’三重审批流程，最终由企业与住建部门财务双人验印方可拨付。同时，业主自主更新委员会全程参与资金测算、工程监督、支出核查，每一笔资金均专款专用、公开透明、全程可溯，全方位保障居民资金安全。”

田丰进一步表示，“作为市属国企，项目仅按80元/平方米收取建设服务费，总收益108万元、利润率2.35%，全部用于覆盖建设运营成本，不追求市场化利润，实现政府减负、居民受益、企业保本三方共赢。”

制度创新的“包头样本”

2025年9月3日， 包头“土六栋”实现主体结构封顶。

土六栋楼项目的成功，不仅在于资金难题的破解，更在于制度创新的突破。

包头市住房和城乡建设局牵头制定了《关于开展城镇老旧住房自主更新改造试点工作指导意见》，清晰界定改造范围、实施流程、出资模式、部门职责，细化规划、土地、审批、税费等扶持政策，让试点改造有规可依。

在规划上，项目容积率由1.2优化至2.1。“项目严格依据自然资源部《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》中‘新建规模可不受容积率制约’‘以不低于现状为底线’的弹性条款，在尚无完整自主更新专项政策的情况下，依托自治区2025年度试点名单，政企联动研究路径，在不影响周边权益、保障公共安全、居民自愿的前提下，突破传统指标限制，最大化盘活存量土地空间。”吕心义表示。

审批效率同步实现突破。市区两级统筹住建、财政、自然资源、人防等多部门力量，构建“提前介入、专事专办、专人督办”绿色通道。项目从2025年1月启动居民签约工作，34天完成全部签约；1个月完成危房拆除；从6月正式开工，2026年6月竣工交付，同步实现“交房即交证”。

从单个项目的制度突破到全市层面的政策定型，包头市的探索逐步走向成熟。

“这套制度不是凭空出台的，是靠试点项目一步步摸索总结出来的。”高浩表示，从2023年起，包头先后试点开展昆区林南平房区、青山区六合城、东河区土六栋楼等10个原拆原建项目，惠及1300多户居民，用定制化方案破解不同类型老旧区域的核心痛点，解决了不同类型老旧区域改造难题。目前全市同步推进73项更新重点项目，总投资38.35亿元，城市更新覆盖面持续扩大。

他表示，下一步包头市将在“十五五”期间，将自主更新原拆原建由试点阶段逐步推向扩面阶段，推动自主更新规模化扩面，聚焦高龄危房片区推行一体化改造，持续优化资金机制与长效运维体系，让自主更新改造的成果更高效、更实在地惠及每一位居民，破解老工业城市存量更新难题。