重庆大学副校长、教授刘贵文

重庆大学副校长、教授刘贵文/文

我国房地产市场正加快从以新房为主向一二手房并举转变，逐步迈入“存量时代”，因此对房地产市场的观察口径也要随之调整。今年上半年，二手房在一二手房交易总量中的占比已达50.4%，首次超过新房；1~8月份，全国二手房交易网签面积54923万平方米，同比增长10.6%，有16个省（区、市）二手房交易总量超过新建商品房，20个省（区、市）二手住宅交易量超过新建商品住宅。从国际经验看，新房交易下降、二手房交易上升是城市化中后期的普遍规律，美国等经济体进入存量时代后，二手房长期占据市场主导地位，如美国二手房成交占比常年保持在85%左右，同时一二手房合计的交易总量并未明显下降。

风向标城市在稳市场中正发挥积极的带动作用。二手房方面，1~8月份，北京二手住宅累计网签12.1万套，同比增长5.9%，创近5年同期新高；深圳二手房累计成交约4.84万套，同比增长4.7%；上海1~7月二手房累计成交17万套，同比上涨14%。新房市场同样不乏亮点，8月份，深圳新建商品住宅网签2589套，同比增长20.4%；北京新建商品住宅网签同比增长10.3%。总体来看，一线城市和部分区域中心城市一二手房交易总量同比实现正增长。

去库存成效同样明显，各地新招实招不断。除收购存量房用作保障房、“以旧换新”等举措外，河南省对商品住宅库存去化周期18个月以上的县（市、区），暂停商品住宅用地出让，从源头严控增量；湖北大学、合肥工业大学、深圳大学等多所高校收购存量商品房用作学生宿舍，成为存量去化的新路径。重点城市二手房挂牌量持续下降、价格趋稳。易居研究院报告显示，截至6月底，8个重点城市二手房挂牌量较历史高点减少28万套，降幅约19%，其中杭州下降39%居首，广州、上海分别下降32%、31%，北京、成都分别下降27%、26%，南京、武汉、深圳的降幅也在10%以上。挂牌量持续回落，反映前期挂牌逐步出清，为价格筑底回稳创造了有利条件。

市场的平稳与行业的高质量发展，离不开基础性制度的保障。8月28日，住房城乡建设部等多部门同日发布8份文件，这是房地产发展新模式基础性制度的重要组成，为新时期的房地产开发、交易和资金立规矩、打基础，有利于从制度层面保障购房者权益、稳定预期、提振信心，推动房企加快转型。制度红利与各地因城施策相互叠加，共同巩固市场止跌回稳的态势，房地产高质量发展的基础将更加牢固。