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中房报记者 赵春林 长沙报道

“8·28”新政后，长沙迎来首场土地拍卖，尽管备受市场关注，但地块最终以底价落槌。

9月17日，长沙湘江科学城大王山南片区一宗低密地块开拍，最终由当地国企湖南湘江新区发展集团全额持股的梦想置业以底价拿下，总地价12346万元，折合楼面价约3500元/平方米。

“新政后长沙土地首拍，对当地房地产市场具有风向标意义，但因地块所处地段较偏，对长沙整个市场研判的参考价值不大。”长沙某房企营销人士刘先生表示，拿地企业梦想置业此前已在该片区开发项目，熟悉板块基本面，这也是它选择继续拿地的关键。

低密地块

该宗编号为[2026]长沙市043号的纯住宅用地，位于湘江科学城的长沙市大王山南片区，毗邻湘潭市九华片区，出让面积27132.3平方米，容积率为1.3，是长沙市场较为罕见的低密地块。

作为湖南湘江新区“南北双引擎”的南端核心，湘江科学城正在迅速发展成为长沙建设“全球研发中心城市”的核心引领区。2026年，湘江科学城共有70多个项目在建或启动建设，涉及产业、道路、学校、商业等多个领域。

与传统近郊新区依赖主城人口外溢，需求以低价刚需、环境改善为主，流动性弱、价值上限低所不同的是，湘江科学城正依托科创集群，持续导入教授、科研人员、工程师、产业高端人才，逐步形成刚需居住、家庭改善、资产配置三重稳定需求。

对比北侧梦想置业正在开发的梦想学府1912项目1.79的容积率，以及8月底刚出让的编号为[2026]湘潭跨001号商住地块2.4的容积率，该地块限高54米，具备做洋房、小高层等品质产品的条件，产品排布弹性大，居住舒适度上限明显更高。

普睿数智湖南研究人士认为，随着湖南大学、湖南师范大学等新校区的建成，带来的高知、高收入、高稳定性的人口的持续流入，该板块将实现从“居住外溢板块”到“人才聚合板块”的升级，抗跌性会得以提升。此地块1.3的容积率打造的低密舒适产品，也将适合此类高知人群需求。

房企重仓

这不是梦想置业第一次在长沙市大王山南片区下注。该地块北侧约400米处，就是9个月之前梦想置业竞得的目前正在开发建设的梦想学府1912项目。

2025年12月9日，梦想置业以底价1.55亿元竞得编号为[2025]长沙市062号的商住用地，出让面积32295.48平方米，住宅容积率2.0，住宅楼面价约3000元/平方米。

由于配套入读长沙四大名校之一的长沙市一中湘江科学城校区（初中部），该地块开发的梦想学府1912项目在今年5月31日首开时，在没有实景展示区的情况下，推出的136套房源当即售罄，销售均价不到10000元/平方米。此后再次加推，依然售罄。

“这个新地块，应该是梦想学府1912项目二期。”普睿数智湖南研究人士表示，在当前市场环境下，“学区确定性”是购房者最看重的因素之一。梦想学府1912项目一期的成功，本质上是“确定性学区+新规产品极致空间效率+刚需小户型可控总价”三者叠加的结果，这也是梦想置业在新政后，敢于继续加仓的底气所在。

该研究人士预测，新地块的产品会与一期刚需小户型产品路线差异化，可能的方向是“洋房+小高层”的低密改善组合，户型面积段可能上探160平方米，填补片区改善性产品空白。

同时，学区配套仍是核心卖点，其产品力权重将由一期的“学区+性价比”上升为“学区+质价比”。此外，由于楼面价高出了500元/平方米，二期改善产品未来售价大概率会高出一期刚需产品2000元/平方米左右。

对于持续在此片区拿地的梦想置业来说，这是一次“在自己验证过的市场上，做一次产品升级”的稳健操作。但对于产业和配套正在以肉眼可见的速度兑现的湘江科学城片区而言，随着梦想置业的持续加仓，当更多的开发商、更多的人口、更多的配套涌入这片土地时，片区有望成为长沙的“新城核心区域”。