文昌市法院审判委员会专委张鹏（左）与文昌市住建局副局长符史飞，在防范房地产风险巡回法庭前“大握手”。

中房报记者 陈标志 通讯员 蔡金霖 云明慧丨海南文昌报道

力争做到“小案不出镇、大案不出市、矛盾不上交”的海南首个“防范房地产风险巡回法庭”成立已经10天。中国房地产报（微信ID：china-crb）记者获悉，相关工作正在有条不紊地开展中。

3月19日，这个担负着法院与住建部门共同推进社会矛盾纠纷多元化解、名为文昌市人民法院“防范房地产风险巡回法庭”，在文昌市住建局挂牌成立。其目的就是立足审判职能，依法服务防控化解房地产风险，努力营造维护有利于防范和化解房地产风险的司法环境。

今年全国两会上，发生了一幕令人深思的发言场景。3月13日 ，全国人大代表、三亚市市长阿东在海南代表团会议上发言，表达了基层政府现在遇到房产纠纷案件时法律上存在困惑，他呼吁最高人民法院给予法律指导。阿东说，“目前我们有一个破产案件涉及购房问题，是购房人物权期待权和金融机构抵押权发生竞合时，如何保护和解决购房人权益问题，需要最高法院给予指导。”

阿东的发言感受，并非孤例，在海南，从国际旅游岛规划实施到现在已经近10年，房地产行业快速繁荣，受市场调控与交易信用影响，房地产遗留性问题和相关矛盾纠纷集中暴露，已经给社会稳定带来一定风险，急需法律“上位”。

对于文昌市人民法院成立海南首个“防范房地产风险巡回法庭”，当地法院人士称，这是上世纪60年代初浙江省诸暨市枫桥镇干部群众创造的“枫木经验”的运用。“枫木经验”的核心是“小事不出村，大事不出镇，矛盾不上交，就地化解”，这个原本只是民间纠纷调解的办法，现在被海南省文昌市人民法院、文昌市住建局灵活运用到房地产领域“断案”化解纠纷，令人耳目一新。

广东深天成（文昌）律师事务所主任钟敏律师接受记者采访时说，巡回法庭除了官方提到的意义之外，我认为最大的意义在于方便收集统计区域性房产纠纷产生的原因，及时发现问题，并由相关的主管部门将问题楼盘提前向意向业主预警，同时加强对相关开发商的监管。

房产纠纷易演变成群体事件

“我们找房管部门，房管部门说这事不归他们管，让我们找住建部门；住建部门也犯了难，说开发商涉嫌虚假宣传，是工商部门的职责。”海口市民余女士近日在接受中国房地产报记者采访时困惑地说。最后工商部门认定开发商存在虚假宣传等不当竞争行为，对该公司处以50万元的罚款。

“购房人折腾了一大圈，开发商是受处罚了，但这不是我们想要的结果。” 余女士无奈地说，投诉开发商虚假宣传，只是他们与开发商“交战”的导火索之一，实际上他们的诉求，是要解决他们所购房产的空间布局是否合法的问题。

“说得直白一点，我们就是要求退房，但钱进了开发商口袋，人家怎么会轻易退呢？”据余女士介绍，要求退房的诉求，开发商与购房人无法达成一致的意见。

由于诉求无法实现，数百业主持续到项目售楼处拉横幅维权，且一度与售楼处工作人员发生肢体冲突。

购房人这种无奈又极端的维权方式，也引起了海口市政府主要负责人的高度重视，包括住建、工商，以及维稳在内的8个部门，组成联合调解组，介入该房产纠纷的调解。

即使这样，事后收效也甚微，诉求没有得到解决的购房者，依然多次到这个项目售楼处维权。目前，有上百户购房人已将开发商诉至法院。

中国房地产报记者梳理了本报此前接到或公开报道的房产纠纷与投诉，发现许多住房消费投诉有一个共同的特性：原本只是一个简单的民事纠纷，由于没有及时得到有效化解，加上涉及购房人数众多，最终愈演愈烈，变成了一个群体性事件。

海口某楼盘就发生过这样的事例，购房人的投诉只是涉及楼房通风井漏水、入户大厅墙壁未贴瓷砖等问题。可由于跟开发商沟通不畅，最终演变成了业主拉横幅的群体维权事件。

记者采访了解到，在销售环节纠纷之外，逾期交房、逾期办证也是纠纷的突出点，相对于一般的民商事案件，逾期交房、逾期办证虽然个案标的小，但是往往涉及人员众多。钟敏告诉记者，产生逾期的原因多种多样，具体责任可能是业主自身，可能是开发商，也可能是政府部门的一些原因导致。很多业主由于标的小，不愿意去请律师，自身对于法律及法律实践可能有些理解偏差，判决结果可能不尽如人意时，心理上对法院会产生不信任，以及对当地政府的不信任。这样就会出现一个尴尬的局面，小事情容易演变成大矛盾，从而引发社会不稳定因素。

三亚市市长的困惑与请求

类似上述的房产纠纷，在海南并不少见。特别是近些年来，随着海南崛起成为全国人民买房的目的地，房地产市场前所未有快速发展，房产纠纷也已经成为现实中不可回避的热点。

据海口市12345政府热线统计数据显示，2018年度，海口市12345热线前台共受理民众反映的住房类投诉咨询办件30113件。这一庞大数据中，更多的是房地产纠纷投诉。投诉内容涵盖了住房公积金、房产过户、房屋质量等。而且，这一数据仅仅是海口行政区管辖范围，全海南省此类房产投诉更多。

中国房地产报记者了解到，虽然12345海口智慧平台充分发挥“12345+住建局”机制，联动解决投诉人的诉求，但有些购房纠纷投诉，由于各部门分工职能不同、行政执法权限受限，加上涉及的部门太多，仍有许多民众诉求无法得到彻底的解决。

更紧迫的是，这种纠纷已经超出了基层政府的解决范围，三亚市市长阿东在今年全国两会上呼吁最高法院给予指导，以解决房产纠纷的难题。

阿东说，特别是查封后的购房合同效率认定问题，包括业主强行入住后合法性的认定问题，还有抵押权人、债权人和购房人在物权期待权问题，如何界定，请最高法院给予指导。

小案不出镇，大案不出市

作为一个地级市的主要行政官员，在全国两会上提出这一民生焦点问题，并非小事。有没有更好的办法化解此类房产纠纷，切实维护开发商、购房人双方的合法权益呢？答案是肯定的。

文昌市人民法院此次成立“防范房地产风险巡回法庭”，并前置在文昌市住建局挂牌成立。这是海南一个创举。

巡回法庭在住建局挂牌。

据文昌市人民法院相关负责人称，这一举措是借鉴和推广“以人为本”的“枫桥经验”，旨在立足审判职能依法服务防控化解房地风险，努力营造维护有利于防范和化解房地产风险的司法环境。

据介绍，近年来，文昌市法院受理的房屋买卖合同纠纷、合资合作开发房地产纠纷及商品房销售合同纠纷等各涉房地产纠纷案件不断增多。2018年度，文昌市法院共受理涉房地产纠纷案件217件，同比上升了87.07%。而2019年截至3月27日，文昌法院受理的涉房地产纠纷案件共129件，占所受理民事案件的13.69%，同比上升了170.37%。

“海南省政府及文昌市政府工作报告中，均提出要注重化解防范房地产风险，创新风险防控制度，制定重大风险防控规划和应急响应机制，防范政府债务、房地产风险，坚决打好防范化解重大风险攻坚战。”该负责人向记者表示，“防范房地产风险巡回法庭”是一个长效机制，积极主动发挥司法在防控化解房地产风险的作用。

文昌市法院审判委员会专职委员张鹏表示，法院将通过防范房地产风险巡回法庭，构建涉房地产行业矛盾纠纷诉调对接平台，将化解矛盾纠纷的窗口前移，加强与住建局良性互动，形成防范化解房地产风险的工作合力；引导群众理性维权，避免矛盾激化，结合法院审判团队分工工作，由专门的审判团队负责涉房地产纠纷及巡回法庭的案件审理工作，以专业化法庭的方式更为妥善有效化解涉房地产纠纷，审慎处理涉房地产企业案件，保障企业的可持续发展。

据了解，房地产行业的相关矛盾纠纷正在集中暴露，其结果是易引发连环诉讼和信访等群体性事件。

就在近日，中粮地产、中建地产、新城控股、雅居乐等9家房企联名向江苏省高级人民法院院长夏道虎“上书”陈情一事，引发了全国关注。据澎湃新闻报道，有开发商们把起草这份“紧急报告”的原因解释为，目前有越来越多的精装房业主向法院提起诉讼，申请对精装房进行二次评估，和开发企业向物价局报批的精装评估报告进行对比，“如果有价差的话，要求退款”。开发商们认为，打个比方，购买精装房就好比买一部苹果手机，如果把手机拆开评估每一个零件多少钱，加起来如果是2000元的话，那么 “是否可以向法院起诉，要求苹果公司退款8000元”，“这是不可能的事”。

对开发商写公开信这种行为，一位资深法官评论说，针对精装修房引发的诉讼，如果是开发企业违约在先，应该进行赔偿。如果开发商履行了合同的约定，法院则不会支持业主索赔的诉求，“（开发商）没必要采取这种形式，给法院施加压力，这相当于‘逼宫’”。

有海南方面的法律人士认为，文昌设立“防范房地产风险巡回法庭”也是有借助巡回法庭开辟新的法治宣传窗口的意图，“主动积极开展法治宣传活动，提高房地产企业及社会公众对相关法律知识的熟悉度，提高房地产行业发展法治化，要从根本上防范和化解风险”。

“没有办理过房产纠纷案件的海南律师应该很少。过去，海南作为一个对房地产过于倚重的区域，现在连法律服务中心涉及房产纠纷的案件都是工作的一大块内容。” 钟敏对中国房地产报记者说。