刘伟/发自北京

泛海控股出售逾一年未果的美国旧金山地产项目又有了新动向。

5月21日，泛海控股股份有限公司（000046.SZ，下称“泛海控股”）公告披露，泛海控股公司董事会于4月2日审议通过公司所属美国旧金山项目架构调整的方案。

根据架构调整方案，泛海控股境外全资子公司泛海控股国际投资有限公司将由以股权形式持有美国旧金山地产项目，改为一部分通过股权持有、一部分通过持有基金份额而持有美国旧金山地产项目。

与此同时，基金将聘请海通国际资产管理有限公司，负责基金的投资决策、日常运营管理、投资退出以及新的投资人引入工作。

一位基金从业人士对中国房地产报记者表示，成立基金就是为了引入外部专业人员进行管理。“泛海控股为美国旧金山引入的基金管理方也有可能是在美国有房地产运营、管理经验的团队。”

上述美国旧金山地产项目，泛海控股投资、建设已有多年。自2020年年初披露出售消息后，交易达成日期一再推延，直至泛海控股近日对其架构进行调整。

资产出售一波三折

2014年开启“去地产化”之路的泛海控股，同步参与到国际市场的竞争之中。

当年12月30日，泛海控股通过在美国特拉华州全资设立的通海置业，以2.96亿美元代价取得美国旧金山First&Mission项目。

泛海控股表示，由于旧金山市对写字楼的开发量实行年度限额管理，审批严格，供应量非常稀缺，因此该项目写字楼的租售价格水平和增长空间潜力较大。

泛海控股还指出，该项目将有利于其进一步做大做强海外业务，提升公司在海外资本市场的影响力。

根据泛海控股2019年半年报，这个预计建成美国旧金山泛海中心的项目于2016年开工，计划2023年竣工，预计总投资29亿美元。

不过未到项目完工，2020年1月22日，泛海控股发公告称，公司将以10.06亿美元的价格出售在美国旧金山的地产项目。

该交易对价折合人民币约69.4亿元，项目买方SPF Capital为一家私募基金。

经初步测算，本次交易预计产生资产处置损失约为19.1亿元，经过账面价值的差额预估资产减值准备，该交易为公司短期内获得约44亿元的首期交易对价。

对此，泛海控股表示，近年来国际经济形势、国家关于境外投资的政策、市场情况等发生较大变化，该项目的开发建设运营成本及难度大幅上升，对公司整体稳健运营造成了一定的压力和影响。本次资产处置可缩减公司境外业务规模，优化公司境外资产布局，有效减轻公司的境外经营风险。

缘何计提近20亿元的损失，也要出售未完成的项目，从泛海控股2019年年报中可以窥见一斑。截至2019年年末，泛海控股当期，经营现金流为55.71亿元，筹资现金流为-126.57亿元，两者分别同比减少39.48%和29.77%。

同期现金流方面，货币资金为183.75亿元，短期借款为166.67亿元，一年内到期的非流动负债为261.74亿元，资金压力相当大。

不过，这笔交易非但没能实现，两个月后，反而出现新的买家。

3月29日，泛海控股公告披露，全资子公司Oceanwide Center LLC（美国旧金山泛海中心）和88 First Street SF LLC（以下合称转让方）与非关联第三方弘毅投资签署《框架协议》，拟以12亿美元（约合85亿元人民币）转让位于美国旧金山的相关境外资产。

与此同时，其与私募基金SPF Capital的协议终止。从交易对价看，泛海控股还挽回了2亿美元。

然而这笔交易仍未顺利完成。2020年7月2日，由于新冠病毒疫情等因素，买卖双方再次签订了补充协议，将尽职调查期限延长至2020年9月30日。

9月29日，泛海控股称，出售旧金山项目尽调期限再度延长至2020年12月31日。到2021年5月，泛海控股仍未披露该项目的出售情况。

对于泛海控股一再延期出售，乃至调整项目架构的方式。克而瑞证券一位分析师对记者称，调整构架主要是为了方便后续做融资。他表示，“这涉及公司融资架构的问题，不可能让上层公司直接融资，也就是说，一般情况下，不会用主体公司来做非标融资。”

实控人质押率逾95%

自1985年成立，30多年间，创始人卢志强逐渐将泛海集团经营成业务涵盖金融服务、房地产及基础设施、科技服务与数据信息技术、电力、战略投资等多个领域的产融一体化的企业集团。

官网显示，目前泛海集团控股和投资了泛海控股（000046.SZ）、民生控股（000416.SZ）、中泛控股（00715.HK）、中国通海金融（00952.HK）和民生银行（600016.SH、01988.HK）、联想控股（03396.HK）等多家内地与香港上市公司

不过，庞大的企业集团仍面临不小的资金困难。以泛海控股为例，早在2019年，其就已经在陆续出售其核心资产，用以缓解资金压力。

2019年1月，泛海控股通过转让项目公司股权的方式，以约148.87亿元(含冲抵债务)将泛海控股所属公司名下的北京项目和上海项目出让给融创。融创接手的交易标的公司仍有356.17亿元负债(截至2018年11月30日)。

到2021年，泛海控股还以30.66亿元的价格向绿城出售武汉中央商务区宗地。

泛海控股2020年业绩报告显示，公司期内营业总收入140.57亿元，同比增加12.17%；营业利润为-43.14亿元，同比下降275.49%；归属上市公司股东的净利润为-46.21亿元，同比下降522.09%。

4月22日，上交所披露，中国泛海控股集团有限公司(以下简称“中国泛海”)所持有的泛海控股803,242,700股份被司法冻结，占中国泛海持有泛海控股22.57%股份，占泛海控股总股本15.46%。

到5月18日，东方金诚将中国泛海控股集团有限公司的主体评级从此前的AA下调为AA-。

同日，泛海控股公告，公司控股股东中国泛海控股集团持有的2.94亿股股份已被冻结，占公司股份总数的5.66%。根据公告，这些被冻结的股份将会被进行公开拍卖。

公告称，此次拍卖将分为五笔，每笔拍卖标的物均为公司股份5880万股，分别占公司股份总数的1.13%，拍卖将由北京市第二中级人民法院于2021年6月14日10时至2021年6月15日10时止（延时的除外）公开拍卖。

另外，泛海控股称，公司控股股东及其一致行动人（包括公司实际控制人卢志强、公司股东泛海能源控股股份有限公司）质押股份数量占其所持公司股份数量的比例已经超过80%，按目前的质押数来看，质押率达95.5%。

截至5月24日收盘，泛海控股报2.74元/股，跌幅0.36%，总市值141.85亿元，较年初跌17%。

针对股份质押及海外项目架构等问题，记者多次联系采访泛海控股董秘办，但截至发稿未获得实质性回复。

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