中房报记者 付珊珊 上海报道

债务重组关键时刻，宝龙地产一笔关联交易将宝龙家族第三代经营者推至台前。

1月27日，宝龙地产控股有限公司（以下简称“宝龙地产”）发布公告，宣布其间接全资附属公司宝龙地产（维京）控股有限公司作为卖方，与买方Prime Capital Investment Limited（以下简称“Prime Capital”）订立股权交易协议，以3.61亿港元的总代价出售所持宝龙商业管理控股有限公司（以下简称“宝龙商业”）25%股份。

此次交易的买方Prime Capital是由宝龙家族第三代成员许展豪及其堂姑许华琳共同控制，其中许展豪持股51%，许华琳持股49%。许展豪为宝龙地产创始人、董事会主席许健康之孙，也是公司执行董事、总裁许华芳之子。因此，此次出售事项构成公司的关联交易。

值得注意的是，此次交易发生在宝龙地产境内外债务重组的关键阶段，也被业内视为在流动性压力下通过资产处置回笼资金、同时确保核心资产控制权不流出家族的重要举措。

宝龙地产方面表示，此次出售所得款项将用于改善集团流动性，支持债务重组及日常运营。

家族内部承接 第三代走向台前

根据公告，此次出售的宝龙商业25%股权对应约16亿股股份，每股作价约2.245港元。该价格较1月27日宝龙商业收盘价2.44港元折让约8%。交易价款将分两批以现金支付，20%于预付款日期支付，80%于完成日期支付。交易完成后，宝龙商业仍为宝龙地产的非全资附属公司，其财务业绩继续并入后者报表。

买方Prime Capital的股权结构揭示出较为浓厚的家族治理色彩。在业内人士看来，许展豪作为许健康之孙、许华芳之子，此次通过控股公司收购宝龙商业股权，被看作是宝龙家族第三代正式涉足家族核心业务管理的关键一步。虽然关于许展豪的公开资料较少，但此次交易也一定程度上标志着新一代成员在家族企业中开始承担实质性角色。

一位地产分析人士认为，此次交易或许有多重考量，一方面，交易能够为宝龙地产提供约3.6亿港元现金，缓解公司现金流压力；另一方面，在港股估值相对低迷时期，家族以合理价格增持优质商业管理平台股权，确保核心资产控制权不因债务重组而旁落。该人士进一步表示，类似宝龙地产这类家族管理色彩较为浓厚的企业，一般在面临债务危机时常通过内部转让、信托设计等方式将核心运营资产与债务风险进行一定隔离，实现资产保全和传承。

作为公司旗下现金流相对稳定、具备一定盈利能力的业务，宝龙商业也是其家族希望牢牢掌握的资产。公开资料显示，截至2025年6月30日，宝龙商业在管商业项目97个，在管面积1106万平方米；签约项目129个，签约面积1424万平方米，其中长三角区域项目占比达70%。2025年上半年，宝龙商业营业收入13.01亿元，公司股东应占利润约1.83亿元，尽管同比略有下滑，但仍保持盈利，且账面现金储备充裕，出租率稳定在91.8%以上。

纵观宝龙地产的发展史，也是房地产行业发展的缩影。

宝龙地产由许健康于1990年创立，是一家以商业地产开发与运营为主的老牌房企。公司于2009年在港股上市，曾凭借“宝龙广场”等商业综合体项目在长三角等多个区域树立品牌影响力，并跻身行业前列。2012年，宝龙地产的企业管理交棒至第二代许华芳手中。在2017年之前，宝龙地产的销售额均在200亿元徘徊，但2018年和2019年，宝龙地产实现了销售额腾飞，2019年公司合约销售额达到603亿元，同比增长近50%。2020年是宝龙地产成立30周年，彼时许华芳还向全体员工发布宝龙“组织的未来”全景形态，以希望未来有更好的发展。

然而，自2021年下半年以来，房地产行业进入深度调整期，宝龙地产与众多房企一样，面临销售回款放缓、融资渠道收窄、流动性持续紧绷的挑战。其财报显示，2024年宝龙地产收入257.57亿元，同比增加12.5%，但公司拥有人应占亏损达57.65亿元，同比扩大117.3%；2025年，其合约销售额仅72.72亿元，较去年同期减少43%，传统造血功能已大幅萎缩。

债务重压下的抉择

相比经营层面的困境，当前，宝龙地产面临的债务压力更为严峻。

截至2025年6月30日，宝龙地产总借贷约561.11亿元，其中流动负债275.98亿元，账面现金仅73.27亿元，资金缺口超过200亿元。公司已累计产生约228.43亿元违约或交叉违约债务。

为应对危机，宝龙地产表示，过去几年一直在持续推进境内外债务重组。

境内方面，据1月26日消息称，宝龙地产通过附属公司上海宝龙实业发展（集团）有限公司发行的六笔境内公司债券及资产支持专项计划的重组方案已获债券持有人会议审议通过，涉及规模约43.36亿元。

境外债务重组也已取得进展——2025年10月10日，公司与债权人订立重组支持协议，并于12月22日宣布获得超过85%相关债权人的支持。此前宝龙地产曾公告，公司已定于2026年3月19日上午10时在香港高等法院举行计划召开聆讯，以寻求法院颁令正式召开计划债权人会议，最终审议并批准重组方案。

根据重组方案，宝龙地产为债权人提供多个选项，其中包括出售或质押宝龙商业股份筹集不超过4000万美元现金，或转让不超过宝龙商业32.4%的股份予债权人抵债。

从上述方案也可看出，在宝龙地产的境外债务重组方案中，宝龙商业股权被明确列为重要偿付资源。若债权人选择以股抵债，宝龙地产持有的宝龙商业股份最高可转让32.4%，导致其持股比例从63%降至30.6%，可能失去控股权。

但显然，宝龙家族不愿意宝龙商业控制权旁落。通过此次交易，向家族内部转让25%股权，在换取现金流的同时，也意味着即便后续因重组需要进一步减持，宝龙家族仍可通过直接或间接方式维持对宝龙商业的影响力。不过，这位宝龙家族第三代成员是否还会进一步介入宝龙业务体系，目前仍不得而知。