中房报记者 许倩 北京报道

一份看似亮眼的成绩单，揭开了一场令人心惊的财务风暴。

近日，南京“老牌国有房企”栖霞建设正式交出2025年成绩单，数字呈现出一种极端的撕裂感：全年营业收入49.31亿元，同比暴涨132.8%，南京翰锦院、云汇府、栖悦湾三大项目集中竣工交付，将营业收入推至近年高点。

然而，光鲜数字背后，是触目惊心的亏损黑洞。公司全年归属母公司净利润为-18.45亿元，而仅第四季度单季，归属母公司净利润就巨亏18.55亿元。这意味着，几乎全部亏损都集中在年报审计前夕一次性释放，前三季度的微弱平衡在最后3个月被彻底打破。

记者注意到，吞噬利润的元凶，是一笔数额庞大的存货跌价准备。

5月8日，栖霞建设披露2025年资产减值公告，累计计提减值准备21.933亿元，其中存货跌价准备高达21.677亿元，占比超98.8%，涉及7大项目，其中6个为南京本土项目，拿地时间集中在2020年至2021年楼市高点。这是栖霞建设高位拿地代价的集中兑现。

七大项目成“亏损重灾区”

2025年，栖霞建设营业收入同比大涨132.8%，但这份增长并非市场回暖、销售向好的结果，而是项目竣工结算带来的阶段性数据利好。南京翰锦院、云汇府、栖悦湾3个项目年内集中交付，按照房企会计规则结转收入，才撑起了这份看似亮眼的营收增速。

而这份增长背后，藏着极度脆弱的经营结构。

从业务布局来看，公司严重依赖房地产开发“单打独斗”：全年地产开发业务营收41.6亿元，同比暴涨379.27%，占总营收比例高达84.37%，成为唯一的收入支柱；而建筑装饰、物业管理、投资性房地产处置等辅助业务全线下滑，营收同比分别下降44.29%、10.69%、51.9%。这也意味着，没有任何业务能够分担主业风险。

从区域布局来看，公司更是严重“绑定南京”：2025年度，南京区域项目贡献营收40.35亿元，同比暴涨489.21%，占总营收超八成，区域依赖度达到极致；仅有的外埠无锡市场营收仅1.25亿元，且同比下滑13.17%，无法形成区域互补。南京楼市的冷暖，直接决定了栖霞建设的经营面。

营业收入翻倍的光鲜之下，是近乎翻倍的巨额亏损，而大额资产减值是导致业绩崩盘的核心原因。

2025年末，栖霞建设对存货、长期股权投资等资产进行全面减值测试，累计计提减值准备21.933亿元，其中存货跌价准备达21.677亿元，几乎全部来自南京本土开发项目；另有2549.67万元长期股权投资减值（参股公司棕榈股份亏损）、12.75万元合同资产减值，对业绩影响甚微。

受此拖累，公司2025年归属母公司净利润、扣除非经常性损益的净利润分别亏损18.45亿元、18.46亿元，亏损幅度较2024年扩大超93%；每股收益亏损1.76元。而这些巨额减值，集中在7个高价拿地项目上。

南京星叶欢乐花园，计提存货跌价准备5.92亿元，是本次减值金额最高的单体项目。项目位于南京江宁滨江远郊板块，2020～2021年行业巅峰期拿地，土地、建安、财务等综合成本居高不下。2025年南京远郊楼市降温，区域新房供应过剩、竞争激烈，项目不仅去化艰难，还被迫降价销售，最终形成单方成本远高于售价的严重倒挂，成为本次减值的核心拖累。

南京燕尚玥府，计提4.92亿元。项目地处燕子矶新城，即便占据城北热门板块，依旧难逃减值命运。该项目同样是2021年高价拿地，定位刚需刚改户型，但板块新房供应饱和，竞品价格战不断，项目去化周期大幅拉长，长期滞销占用大量资金，叠加板块房价回落，资产估值持续走低。

南京半山玥府和南京枫情玥府分别计提3.45亿元和1.66亿元，两大项目均布局栖霞区非核心板块，同样受制于“高价地+冷市场”的双重压力。入市后恰逢南京楼市整体下行，项目长期积压成为滞销库存。

南京栖悦湾，计提2.84亿元。值得注意的是，该项目正是2025年栖霞建设营收增长的主要来源之一，一边交付结算确认收入，一边被计提大额减值，折射出公司项目“增收不增利”的尴尬处境。

南京瑜憬尚府，计提0.14亿元；无锡天樾雅苑，计提2.75亿元。这也表明，去化难题并非南京独有，外埠市场同样承压。

核心高管涉案 债务压力逼近

就在年报披露的敏感窗口期，一纸留置通报让本已风雨飘摇的公司再添一层阴云。

4月24日，公司总裁助理兼工程总监刘瑞被南京市栖霞区监委依法留置，当日递交书面辞职报告。次日，南京市纪委监委官方平台“钟山清风”通报，刘瑞涉嫌严重违纪违法，正接受纪律审查和监察调查。

刘瑞是公司资深技术型骨干，从工程部基层逐步晋升至工程总监，2025年4月刚获聘总裁助理，履新不足一年便突遭调查。他的核心职权覆盖工程建设、招投标、成本管控等环节，而这恰恰是此次大额存货减值的重灾区。

业内人士猜测，案件或与项目招投标、工程成本审核、供应商合作中的利益输送相关。2026年以来，国有房企工程条线反腐持续深化，招投标、成本环节已成为整治重点领域。此次高管被查，绝非单一人员的个人问题，更暴露了公司工程管理、内控合规、廉政建设的重大漏洞，让本就艰难的经营处境雪上加霜。

比亏损更令人担忧的，是账面上的偿债压力。财报数据显示，截至2025年末，栖霞建设账面货币资金仅13.59亿元，而同期短期借款和一年内到期的非流动负债合计高达25.37亿元，现金缺口接近12亿元，短期偿付能力明显承压。

与此同时，公司经营活动现金流净额虽然转正至2.4亿元，但主要来自税费支出减少，而非销售回款改善，主业造血能力并未实质性修复。

另一个值得玩味的信号，来自公司的土地储备。截至2025年末，栖霞建设持有待开发土地仅剩一处——无锡栖园（酒店）项目，面积3万平方米，规划计容建筑面积4.49万平方米。

对于一个年营业收入近50亿元的房企而言，这份土地储备清单几乎可以用“枯竭”来形容。更关键的是，仅存的储备项目属于酒店业态，并非公司传统优势的住宅开发领域。

这一现象有两种解读：乐观者认为，公司主动收缩拿地、清理库存，是在行业下行期的理性防御；悲观者认为，这不是不想拿地，而是融资受限、资金吃紧，已经无力补充储备。

一个不争的事实是：栖霞建设正在失去未来2～3年的开发底盘，如果没有新的土地储备补充，当前营业收入高增长的可持续性将面临严峻考验。

进入2026年，颓势仍在继续。今年一季度，栖霞建设归属母公司净亏损5530万元，资产负债率仍高达91.1%，经营活动现金流净额为-1.477亿元。

栖霞建设为高位拿地买了单，但这笔账单，显然还没付完。