中房报记者 许倩 北京报道

万科北京区域再次站在了十字路口。

近日，北京万科企业有限公司迎来关键人事变动：万科西北公司原总经理金亚斌，正式调任北京万科新一任总经理，接替此前兼任该岗位的万科执行副总裁李刚，全面负责北京区域开发经营、存量盘活与团队管理工作。

现年43岁的金亚斌，2008年通过万科“新动力”校招入职，拥有18年体系内完整历练经验，是典型的内生成长型“万科老兵”；李刚则是大股东深铁集团外派高管，擅长风险管控与合规维稳，但缺乏地产开发实操经验。此次调整，并非简单的管理层轮换，更意味着北京万科由国资派驻风控管理模式，转向内部经理人主导经营脱困的重要信号。

万科的调整动作不止于此。据知情人士称，万科正酝酿更深层次的组织变革。继2025年8月撤销五大区域平台、实行总部直管16家地区公司后，下一步计划进一步缩减整合地区公司数量，并伴随大规模高管轮岗及员工优化。北京换帅，或只是这轮大调整的开始。

“救火型老兵”北上

此次管理层交接早有清晰铺垫。

今年4月底，济南万科率先完成管理层更迭，时任董事长兼总经理金亚斌卸任，由宋时九接任董事长、孙联胜出任总经理及法定代表人。彼时这场地方人事调整市场关注度不高，但现在回看，实则是集团为核心战区换帅提前完成的干部腾挪与岗位交接，为金亚斌北上履职扫清了衔接障碍。

紧随其后，5月底，北京万科完成工商备案信息调整，林曈不再担任公司备案董事长、经理职务，转而保留董事身份，李爱东接任工商层面的董事长与经理职务。此次变更仅为公司合规治理调整，不涉及实际经营管理权更迭，属于人事调整前期配套动作。多重铺垫完成后，北京万科正式完成经营一把手交接。

作为万科体系纯内生培养干部，金亚斌履历扎实、风格务实，贯穿工程、投资、城市经营全链条。2008年他入职天津万科，从基层水暖工程师起步，扎根工程一线积累实操经验；2017年升任北方区域投资管理中心总经理，统筹京津冀、山东、东北等全域土地研判与投资落地，短时间内牵头完成上百个项目投资审核，深度熟悉北方各城市市场底色。

2019年，金亚斌出任哈尔滨万科总经理，在东北楼市持续承压的大环境下，优化产品结构与营销节奏，稳住区域基本盘，任职期间累计创造销售规模超百亿元。

两年后调任石家庄万科总经理，彼时石家庄万科隶属万科北京区域。他带领团队连续两年销售任务完成率位居原北京区域城市公司第一名，2022年以45.9亿元登顶石家庄房企销冠。

2024年，济南万科遭遇管理层变动，原总经理肖劲因被相关部门调查离任，金亚斌临危受命调任济南，核心任务为稳定团队、梳理历史遗留问题。但受多重因素影响，区域销售颓势并未能扭转，2024年万科在济南的销售额为30.87亿元，当地排名第七。

2025年9月万科架构大调整后，金亚斌调任西北万科总经理，管辖陕西、甘肃、宁夏、青海、新疆五省区业务。

两年之内，从济南到西北，再到北京，金亚斌的身份实现三连跳，足见集团对其逆境攻坚、存量治理能力的认可。万科内部对他的评价是，“眼里有光、手里有活”，在地产行业普遍萎靡的当下，还保持着难得的冲劲。

“他深耕万科华北十余年，熟悉公司管理文化、组织架构以及北京万科现有团队，无需漫长磨合期，上任后可快速梳理团队分工、提振人员士气，及时落地经营整改举措。”一位业内人士评价称。

但北京这场仗，远比他此前任何一次城市操盘都更为艰巨。

北京万科深陷亏损

作为万科集团华北战略核心城市，北京万科曾长期稳居北京房企第一梯队，是集团最重要的营收与利润贡献阵地之一。

毛大庆时代，北京万科实现跨越式增长，2014年销售额突破200亿元、回款稳居行业首位，奠定了万科在北京楼市的标杆地位。刘肖执掌期间，公司继续维持规模高位，持续深耕改善住宅赛道，品牌影响力雨市场话语权长期处于行业第一梯队。

转折点出现在2021年前后。

针对北京万科及环京区域投资失误，万科董事会主席郁亮曾在2022年业绩会上公开复盘道歉。2018～2019年，万科判断环京市场已处于周期底部，耗资32.34亿元收购华夏幸福十个环京资产包。后续区域市场深度下行，项目价值大幅缩水，万科为此计提高达25亿元资产减值，直接导致2021年净利润大幅下滑，也成为北京万科由盛转衰的标志性事件。

自此，北京万科经营压力逐年放大。2024年，北京万科营收526.61亿元，同比下滑16.5%，全年销售金额334.2亿元，颓势初显。

2025年，也就是李刚兼任北京万科总经理、以风控维稳为核心的一年，北京区域经营数据大幅走弱：全年营收同比暴跌53.4%至245.32亿元；销售额仅146.3亿元，同比下滑56.2%；区域权益净利润亏损31.08亿元，成为万科体系内亏损压力最为突出的区域板块。

北京万科的亏损，属于典型的历史周期包袱集中兑现。一方面，2019～2021年市场高位获取的大量高地价项目集中结转，成本与售价严重倒挂，持续产生大额存货减值；另一方面，环京资产减值余波尚未完全出清，持续拖累利润表现。与此同时，北京楼市改善市场加速向顶豪产品迭代，万科传统改善产品线迭代滞后、差异化不足，叠加远郊大盘库存量大、合作项目治理复杂、决策效率偏低等问题，项目去化持续承压。

摆在新任总经理金亚斌面前的，是万科体系内最难啃的经营困局：高额存量减值包袱待消化、遗留合作纠纷待梳理、库存结构待优化、团队经营斗志待提振。

随着万科集团新一轮组织变革开启，万科进入减亏、盘活、修复经营基本面的攻坚阶段。北京战区能否止跌回稳、走出多年颓势，将是金亚斌上任后的最大考验。