丨中房报记者 付珊珊 上海报道

5月，上交所从重组标的业绩、存货减值、盈利能力的可持续性、资金往来四个方面提出共30个问题，问询光明地产2018年业绩。而这并没有影响今年光明房地产集团股份有限公司（600708.SH, 下称“光明地产”）持续在土地市场狂飙突进。

6月3日，光明地产公告显示，该公司授权全资子公司农工商房地产（集团）有限公司，与中国葛洲坝集团房地产开发有限公司、武汉润置房地产开发有限公司签订协议，并计划对标的公司增资3600万元，增资后光明地产约持股36%。

这是光明地产自四月以来第三次以增资方式获取项目。事实上，早在一季度，光明地产新增土地储备面积已达65.33万平方米，而去年同期仅为48.39万平方米，同比增长35.01%。

据一位接近光明地产的人士透露，对光明地产这种规模不大的房企来说，拿地资金约束较大，因此只能选择合作方式，事实上这也是大多中小房企操作套路。

只是规模上来了，实际上的效益却大打折扣。2018年，光明地产归属母公司股东净利润似乎有被打回原形危险——同比缩水超过27%。这是重组三年后的业绩承诺变脸，其后续经营能力正面临市场考验。

地市狂奔

据了解，光明地产此次增资入股的标的公司葛洲坝润明（武汉）房地产开发有限公司旗下主要资产就是武汉市东西湖区P（2018）135号地块。该地块是葛洲坝在2018年11月30日以招拍挂方式于公开土地市场获得，成交总价7.43亿元，成交楼板价5235.9元/平方米。

“光明地产增资持股该项目说明其看好该地块发展，虽然受资金约束，但在资金相对充裕的时候，还是会对看好的地块出手。”上述人士对记者表示。该地块的地缘优势或许也是光明地产时隔六个月决定与葛洲坝合作开发的原因之一。

值得注意的是，在该地块出让当日，即2018年11月30日，武汉土拍市场共出让了12宗地块，当时光明地产也加入土地竞拍并将一宗土地收入囊中，即以总价4.05亿元、楼面价2244.13元/平方米拿下的蔡甸区奓山街九康大道与常禄大街交会处以西P（2018）107号地块。据悉，该地块是当日土拍出让中唯一溢价成交的地块，溢价率为12.2%。

同一场土拍，彼时光明地产虽没能将两块地同时拿下，但在时隔六个月之后又以增资入股方式获取，对土地的渴求可见一斑。

据记者不完全统计，4月以来，截至6月3日，光明地产已经在公开土地市场斥资近30亿元获取位于上海、宁波、常州的三幅地块100%股权；通过增资入股的方式分别获取成都、常州、武汉三宗地块，持股比例均超30%；此外，光明地产在4月9日还通过收并购方式获取金茂宁波北仑区地块股权，持股比例51%。

资金投入与回笼不匹配

尽管从销售规模上看，2015年-2018年间，光明地产年度签约销售额在持续增加，分别为126.66亿元、189.33亿元、236.52亿元及244.59亿元，但与2018年相比2017年销售增幅仅有3.37%。

据光明地产披露，至2018年末，公司土地储备土地面积80.30万平方米，计容建筑面积132.26万平方米；在开发投资的项目用地面积459.36万平方米，计容建筑面积796.69万平方米；尚有已取得预售许可证待售面积168.57万平方米。从这组数据也可看出，光明地产在开发中的项目占据比例较高，资金沉淀过多，而可销售面积较少，资金回笼较慢。

对于其实际收益，在5月11日也遭到上交所问询，问询中指出光明地产在重组承诺期中踩线完成业绩对赌，但其中主要业绩靠出售资产完成，在重组承诺期满后首个财年即2018年，光明地产业绩即变脸，营业收入同比下降1.53%，净利润则同比下滑27.17%，后续经营能力遭到业界质疑。

由于资金投入与回笼速度不匹配，导致在扩张中光明地产对资金较为渴求。据记者查阅，2017年，光明地产发行了15亿元中期票据，而2018年则在年中和年末分别发行两笔中期票据，分别募资6亿元和6.5亿元，而2019年仅一季度，光明地产就已经发行两笔中期票据，共募资14亿元。从直接融资次数和额度来看，光明地产今年对资金的需求更甚。

若从间接融资来看，光明地产2017年至2018年的短期借款、一年内到期的非流动负债和长期借款的期内增加额度也在不断扩大。2018年，光明地产有息负债达360.04亿元，同比增加63.7%；其中短期借款、长期借款分别为131.18亿元、182.14亿元，同比分别增加51.19%、108.41%。截至去年底，该公司融资总额陡然升至359.53亿元。

对于后续发展，光明地产提出的举措包括加快推盘速度，加快资金回笼，加快在建项目的竣工，进一步拓宽融资渠道等。而在目前的行业环境下，小房企要立足，的确还是要依赖各类土地的开发。“但只有规模没有效益的增长是没有实际意义的。”上述接近光明地产的人士表示。