对话嘉宾：董藩

北京师范大学政府管理学院教授

康为 中房报记者 刘洋 北京报道

房地产市场积极变化增多。继10月份房地产市场出现积极变化后，11月份房地产市场交易更趋活跃，市场预期改善，继续向着止跌回稳的方向迈进。

12月，中央政治局会议、中央经济工作会议连续强调“稳住楼市”，并提出实施更加积极有为的宏观政策，实施“适度宽松”的货币政策。这将为房地产市场注入更多流动性，助力经济平稳运行。

新的一年，房地产市场将如何更好发展？北京师范大学政府管理学院董藩教授表示，中央层面的明确态度，将鼓励地方政府和相关部门放下顾虑，大胆采取行动，共同推动市场复苏。

购房者信心尚未完全恢复

中国房地产报：您对2024年房地产市场发展情况，有什么观察和发现？

董藩：从国家统计局发布的数据来看，1~11月份，全国房地产开发投资93634亿元，同比下降10.4%，呈持续下滑的趋势；同期，新建商品房销售面积86118万平方米，同比下降14.3%，新建商品房销售额85125亿元下降19.2%。房地产开发企业到位资金同比下降18.0%。个人按揭贷款13911亿元，下降30.4%。11月份，房地产开发景气指数为92.62。实际上，行业内从业人员所感受到的市场压力远比统计数据展现的更为严峻。

从市场来看，分化现象仍在加剧，不同城市和区域的房地产市场均面临不同情况和困境。一线城市的情况相对较好，但部分区域成交量和价格也出现了约30%的下滑；二线城市的情况较一线城市更为严峻，三线城市、四线城市的需求则还在持续萎缩。

同时，开发商的困境尚未得到解决，主要问题在于资金端。市场交易的缩量导致开发商投入的资金难以回收，融资途径也受到限制，整体状况改善不够大。因此，从开发商的角度出发，市场须增加成交量，促进市场有效恢复，以便开发投资能够逐步回笼资金，特别是企业效益得以转变，这样银行也才会愿意提供融资，形成市场良性循环。

此外，房地产消费与投资是相互联动的。如果房地产市场交易无法回暖，对装饰装修、建材等上下游产业的拉动作用将极为有限，进而影响整个国民经济的有效恢复和新就业岗位的创造。

面对这些挑战，国家适时出台了一系列增量政策，有效提振了市场信心和社会预期。自10月份起，房地产市场开始出现积极变化，成交量和价格均展现出正面趋势。这一切充分证明，中央政治局的决策既及时又必要，准确地把握并适时调整了房地产市场的当前形势。

中国房地产报：2024年以来，为解决房地产行业发展问题，政府出台了一系列积极政策，涉及“白名单”“收储”、调整限购限售政策、利率调整等，如何看待这些政策及市场效果？

董藩：12月9日，中央政治局会议强调“稳住楼市”，这在一定程度上映射出先前政策的成效尚未完全达到预期。面对经济运行中的新情况和新问题，房地产市场相对而言仍处于不景气的状态。尽管如此，我们也应该看到之前的政策努力。

前期的政策是基于对市场规律的尊重，取消了一系列行政干预措施。这些举措，一方面促进了市场交易的回暖，象征着对市场自由交易秩序和内在规律的进一步尊重，减轻了市场的束缚。另一方面，若非这些政策的调整和对市场的适度放宽，当前的交易状况可能会更加不乐观。

政策的针对性和市场修复都需要时间来显现，尽管推出了一系列宽松措施，如降准、优化限购政策，但长期以来的限制性政策使得市场交易恢复非一日之功，尤其是疫情对经济的冲击，使得购房者的信心和购买力尚未完全恢复。

此外，政策目标的多重性使得效果不尽如人意，我们既期望市场复苏，又担心房价反弹，这种矛盾可能导致调控目标难以有效实现。房地产购置作为一种投资行为，投资者期望资产能够实现保值增值。如果我们无法满足这一预期，公众的信心将受到影响。因此，我们是否应该聚焦于主要目标，如市场修复和消费扩大，而非过分担忧价格上升。

有效解决开发商融资压力

中国房地产报：从目前来看，房地产行业发展中遇到的难题是什么？

董藩：近期，房地产业遭遇的困境包括市场需求萎缩、交易量下滑，开发商财务危机、部分项目停工。这些现象虽是市场表现，但其背后隐藏的问题值得我们深入探讨。

首先，看跌的预期已成为市场恢复的巨大障碍，市场交易的有效进行依赖于市场主体看法的多样性。当前，一些看跌情绪导致交易信心不足，为扭转这一局面，必须有超常规措施来改变市场参与者认知，促使大众重新认识到房地产行业的发展潜力，长期看，房产仍然是保值、增值的投资产品。

其次，传统的“快周转”房地产开发模式在市场中退潮，而新的模式尚未形成。房地产转型问题成为行业内的热议话题。我们需要探讨是否应该完全摒弃旧模式，还是在原有基础上加强规范和科学管理，比如预售制度是否取消。此外，房地产融资渠道的断裂，导致施工企业和建材企业不敢像之前再垫资或赊账，这对行业发展构成了严重挑战。开发资金不足问题如何解决，这是一个关系重大的问题。

再次，商业地产面临的困境更为严峻，受到技术革命的冲击，如电子商务和居家办公的兴起，以及未来元宇宙的可能影响，如何调整相关政策，促进商业地产市场的恢复，成为另一个亟待解决的问题。

最后，政府正在推进保交房的复工和交房，但在此过程中，如何保证建筑质量成为了一个值得关注的问题。在追求交房速度的同时，不能忽视质量和安全。

中国房地产报：12月9日，中央政治局会议提出实施更加积极有为的宏观政策，强调扩大国内需求、推动科技创新与产业创新融合发展，并着重提出要稳住楼市股市，实现楼市的稳定，您有什么建议？

董藩：面对当前经济形势，政府提出采取超常规手段，这对稳住房地产市场、振兴经济，具有深远的意义。我有四点建议：

建议一：国家层面要明确发出强有力信号，房地产还具有经济的支柱产业、主导产业和先导产业的地位。相较于2008年实施的“适度宽松”货币政策，2024年我们面临的是外部环境变化带来的更为深远和不利的影响。

当前，购房需求还疲软，房价持续下滑，这不仅造成了房地产企业经营困难，还加剧了债务压力，进一步挤压了企业盈利空间，投资活动也因此受到抑制。这种恶性循环使得不少房地产企业面临严峻的经营挑战。

尽管提出了“稳楼市”，但要考虑目前工作力度是不是足以应对当前形势，建议全力激发房地产市场投资和交易活力，以更准确地传达政策意图，超常规打破当前还存在的看跌预期，进一步提振市场信心。鼓励地方政府和相关部门放下顾虑，大胆采取行动，共同推动市场的复苏。

建议二：建议中央有关部门明确宣布在未来几年内大幅缩减建设用地供应，这将有助于减少一手房的市场供应，对恢复市场信心具有重要意义。随着供应量的减少，若需求量有所回升，房价的稳定性将得到提升，这一点非常必要。我们必须结合去库存的情况来确定未来的土地供应策略，不能在市场存量还在增加的情况下，继续增加土地供应。如果这项政策能够明确公布，将对市场未来的预期产生显著的正面影响。

建议三：取消一线城市的购房限制，这对于稳固房地产市场具有至关重要的意义。目前，三四线城市的交易恢复力度不足，因此，我们的首要任务是确保一线市场的稳定，以此提振民众的信心。一线市场的回暖将逐步带动二线城市市场信心的恢复，并进一步促进三线城市的逐步复苏。这一连锁反应并非逆向发生，而是自一线城市起，逐级向下渗透。因此，取消一线城市的限购政策，甚至允许房价适度上升，是势在必行的。同时，我们还需确保住房保障措施的落实，以保障市场的长期稳定。只有一线城市市场得以恢复，整个房地产市场才能稳固发展。

建议四：提议延长住房贷款期限，住房贷款期限从30年延长至40年，以降低借款人月供支出。该政策充分尊重市场规律和借款人意愿，采取市场化、自愿化原则，赋予借款人更大的选择权，根据自身需求灵活决定贷款期限。虽增加总利息，但减轻短期财务压力，退休后还款更轻松，得益于退休金和递减贷款余额。此外，借款人经济改善可提前还款，银行可通过继承或房产拍卖回收贷款。同时，也探索针对年轻人支持还款模式，如初期仅还息或必要时给予一两年宽期限；并特别为受疫情影响借款人提供支持，逾期不记入信用报告，减轻其负担，符合合同法相关规定。