城市与区域治理研究院 苏志勇

最近参加了中国房地产报“寻找中国好房子·走进四川自贡”主题调研活动，其间与当地规划设计机构和开发商进行了一场座谈，交流过程中开发商代表抛出了一个尖锐的问题：目前房地产市场深度调整，房价大幅下滑，而“好房子”标准提升，意味着无论是设计建造还是材料成本都在增加，如何破解刚性成本与品质提升之间的矛盾？

一边是房价下行压力，一边是品质提升带来的成本压力，好房子”新规之下，如何做到成本与品质的平衡？这确实是一个非常现实的深层次问题，不仅涉及了企业从拿地、规划、设计、建造到运维等各个环节，也触及了政策、标准规范等制度层面的变革。

一、新规之下开发成本之变

从房地产开发成本构成看，大致包括土地成本、建安成本、基础设施配套、财务成本以及税费等，其中土地成本和建安成本是开发成本的“大头”，土地成本占到总成本的30~50%；建安成本占总成本的30%~40%。其他成本如基础设施配套费用，通常指项目红线内为满足入住需求而建设的各种非营利性公共设施费用，比如小区内道路、园林绿化、市政管线接入以及安防系统、垃圾站等设施，约占总成本的15%；财务成本及税费等占15%左右。

从成本结构看，不同城市、不同地段、不同产品类型（如普通住宅与高端住宅）的成本结构差异巨大，一二线城市核心地段往往土地成本占到60%以上，其他城市或一二线城市郊区地段，建安成本则是开发成本的“大头”。

新版《住宅项目规范》已于2025年5月1日开始施行，这项以建设“好房子”为目标的新规，在提升未来居住品质的同时，也从多个方面推高了住宅的开发成本。

在建安成本方面，层高从2.8米提升到3米，增加了钢筋、混凝土用量，同样容积率条件下建筑层数也会受到影响，造成单位建筑面积建安成本提升；四层及以上住宅强制配置电梯，单栋建筑电梯成本增加；隔声性能提升带来楼板、分户墙材料成本提升；适老化与无障碍设施设计，也增加了相应设施成本；此外，与“好房子”相适配的绿色、智慧技术应用，也一定程度上增加了成本投入。

根据业内测算，严格执行新标准后，住宅建安成本将有明显增加。其中，层高增加带来的结构成本上升约2%~3%；电梯配置标准提高增加成本1%~2%；隔声、保温等性能提升增加成本2%~3%；智能建造、绿色建筑等新技术的全面应用将增加设计成本0.5%~1%，但可节约施工阶段返工成本3%~5%。

这些成本数字背后，意味着房地产行业底层发展逻辑的根本性转变，行业从过去追求“快”的规模竞争，转向了追求“好”的价值竞争。依靠压缩成本、快速销售的模式难以为继。对于房地产企业，具备强大资金实力、产品力和精细化运营能力的企业，将在竞争中更具优势；对于购房者而言，则意味着未来居住品质的全面提升，由于品质提升产生的成本溢价也需由购房者买单。

二、控地价，为“好房子”建设腾挪空间

如前所述，地价是住房成本的“大头”，它的形成机制和价格水平直接决定了开发商的成本空间和产品取向。目前土地出让仍以“价高者得”的拍卖方式为主，这种传统开发模式下追求土地价值最大化的出让方式，很大程度上挤压了“好房子”在品质打造上的施展空间。开发商拿地后要么降低材料和建造成本寻求快周转，要么大幅提高建造成本打造高端住宅。近年来部分一二线城市单价“地王”频出，动辄10万元/平方米的楼面地价，迫使开发商只能做高端项目，使“好房子”变成了“豪房子”。

当然，要控地价为“好房子”创造条件，不能简单理解为以行政命令压低地价，而应当是通过改革土地出让、规划和配套政策，为开发商“减负”，通过政策引导，使其有意愿、有空间、有动力将资金和精力投入到提升房屋品质上来。

首先，要改革土地出让方式，从“价高者得”转向“综合竞标”。可以推行“限地价、竞品质”模式，为地块设定相对合理的土地价格上限，当报价达到上限后，不再竞拍地价，转而竞拍房屋建设标准。比如竞绿色建筑等级、健康建筑标准、智慧社区配置、公共空间品质、长期维保方案等。将开发商竞争焦点从单纯的价格转向谁更能做出好产品。对于重点片区或标志性项目，可以采用不设价格标底、完全以设计方案、企业综合实力、开发运营理念等作为评标依据的综合招标方式，吸引有社会责任感、有产品创新能力的开发商。可以规划特定区域作为“好房子、好小区”示范项目，在这些区域的土地出让中强制采用高标准的品质要求，并配以相应的地价优惠政策，树立市场标杆。

其次，优化土地出让的规划条件，赋予开发商更大的灵活性。在规划设计上给予开发商更大弹性空间，有助于激发设计创新，实现成本的最优配置。在指标设置上可提供弹性规划指标，例如，在满足总建筑面积、日照、退线等核心规划等条件下，允许开发商在层高、容积率、建筑密度等指标上有一定的浮动空间，让设计师在优化户型设计上有更大的施展空间。

第三，降低土地带来的间接成本与不确定性。一是完善配套，推行“熟地”出让。政府将地块周边的交通、教育、医疗、公园等配套设施现行或同步建设完善，实现真正的“熟地”出让，避免开发商承担不可预测的配套建设成本或时间成本。二是优化审批流程，稳定市场预期。推动“多审合一”“拿地即开工”等改革，建立稳定、透明、可预期的政策环境，有效降低开发商的资金占用成本和机会成本。

第四，降低保障性住房土地成本。住房城乡建设部多次强调，不仅商品房要建成“好房子”，保障性住房也要建成“好房子”。对于保障房供地，可以采取划拨或定向出让方式，从源头上严格控制土地成本，确保资金主要用于提升房屋品质。在保障房选址上，要充分考虑职住平衡，避免过度郊区化倾向。要积极推动集体土地建设保障性租赁住房，推动企事业单位存量闲置用地、园区、工业厂房等建设或改造为保障性租赁住房，最大限度降低保障房土地使用成本。

总之，破解地价与住房品质之间的矛盾，需要地方政府逐步摆脱对“土地财政”的过度依赖，转向追求长期的“空间运营价值”。通过优化土地成本结构，将一部分土地价值让利于企业，为企业留出更大的施展空间；让利于民，让百姓获得更具性价比的房子。

三、好设计，为“好房子”降本提效

规划设计是“好房子”建设的先导，它从根本上决定了房子的“基因”，对成本控制也起到关键性的作用。好的规划设计，不仅能够从宏观到微观全方位提升“好房子”价值，也可以通过模块化设计等手段降低材料和建造成本。

宏观层面，通过规划设计深入研究地块与城市的关系，包括如何衔接公共交通，如何利用周边景观资源（公园和水系等），如何避免噪音和污染等，这决定了房子先天的区位优势和产品定位。另外，通过对日照、风向、地形等自然条件的分析，决定建筑的朝向、布局和形态，充分利用自然资源。通过营造富有活力的社区提升房子的附加值，比如规划清晰的分级道路系统，实现人车分流；精心设置中心绿地、口袋公园、儿童游乐场所等，将自然与功能融入日常生活；前瞻性规划社区中心、养老托幼、商业服务等配套设施，提升社区便利性。

微观层面，关注从公共空间到室内细节的设计。公共空间设计包括大堂做到宽敞明亮，电梯运行平稳，走廊采光通风好，车库导向清晰，配备充电桩，通过这些细节提升归家动线品质。户型设计则重在实用性、舒适性和可变性，例如客厅、餐厅、厨房与卧室、书房的动静分区，优化玄关、厨房、卫生间位置，实现洁污分离；规划最短的家务动线、居住动线和访客动线，提升居住效率。

好的规划设计并不等于高成本，反而可以通过减少浪费来提升产品价值。例如通过BIM技术，在图纸上解决管线冲突，避免施工阶段的返工；通过对户型、外立面构件、精装部件等进行标准化设计，大幅减少设计变更，提高采购批量，降低生产和施工成本；通过对建筑方案、结构体系、部品部件、施工工艺的合理设计，找到在满足同等功能、安全和美观前提下成本更优的解决方案，例如通过结构优化减少建筑材料的使用，通过标准化、模块化设计降低采购成本和生产成本。

好的规划设计还需具有前瞻性，让房子能适应未来发展。例如通过节能、节水、节材、降低碳排放的设计，实现更低的运营和使用成本；通过对建筑结构的耐久性和空间功能的可变性设计，延长住房使用寿命，或通过内部改造适应未来家庭结构和技术的变化。

四、好建造，让“好钢用在刀刃上”

建造成本是“好房子”成本构成的主要部分，通过材料和建造过程两个维度来分析。从材料维度看，“好材料”不等于“贵材料”，而在于高适配性、高耐久性、高性价比。对于基础性材料，包括结构材料（如钢筋、混凝土）、防水材料、管线系统等，这部分必须做到高标准，确保建筑的安全性和耐久性；对于功能性材料，比如影响使用体验和节能效果的部品，如门窗、外墙保温系统、新风设备等，应追求性价比最优；对于不影响安全与核心功能的装饰材料，如外墙涂料、大堂石材、室内装饰面材等，可通过标准化设计、创新材料替代、工业化预制构件（如一体化墙板）等，在保证美观和耐久的同时，实现成本可控。

从建造维度看，要发展新型建筑工业化，推动“建造”走向“制造”。大力发展装配式建筑，将大量现场湿作业转移到工厂进行，不仅彻底解决了传统现浇模式中常见的蜂窝、麻面、漏浆、开裂等质量通病，更带来了建造效率的飞跃：现场施工人数减少，工期显著缩短（降低了资金的时间成本），建筑垃圾大幅减少，施工现场更加安全文明。虽然预制构件本身的采购成本相对较高，但综合考虑人工节省、工期缩短、质量提升、浪费减少带来的综合效益，全生命周期成本往往更具优势。

工业化建造的标准化和高效特点，使其在大型保障房、安置房项目中优势明显。例如广州南沙的安置房项目、深圳长圳公共住房项目等案例表明，高品质住宅并非商品房的专属，工业化建造让保障房也能实现品质更优。

数字技术是实现建造过程精细化、透明化的关键工具。BIM技术贯穿全程，实现“先试后建”。在施工前，利用建筑信息模型进行三维可视化设计和管线综合碰撞检查，提前发现设计冲突点，避免在施工阶段“凿墙打洞”造成的巨大损失和工期延误。同时，BIM模型可用于进行施工方案模拟，优化施工顺序和场地布置，实现“所见即所得”的精准施工。智慧工地集成应用，打造“透明工地”。通过物联网、大数据、AI识别等技术，对工地的人、机、料、法、环进行全面感知和智能分析，从而大幅提升管理效率，降低质量与安全风险，间接节约了因事故、延误和低效带来的隐性成本。

据了解，有关部门正在编制涵盖规划、建设施工管理到交付的“好房子”标准体系。通过建立全面质量管理体系，确保每栋建筑从设计到施工，再到交付，都遵循高标准，奠定“好房子”的品质基础。在供给端，鼓励技术创新与应用，如绿色建材、智能建造技术，提升房屋性能，让“好房子”成为市场主流，满足居民多层次、多元化的住房需求。