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城市与区域治理研究院 苏志勇/文

2026年《政府工作报告》明确提出，“探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”，存量商品房收储成为着力稳定房地产市场的重要手段。

自2023年1月中国人民银行推出专项计划启动试点以来，存量商品房收储已经试点3年有余，超过60个城市出台了相关支持政策。目前存量商品房收储工作已从局部试点转向规模化、制度化推进；收购主体从地方国企扩展至市场化主体，收购重点从新建商品房扩展至二手房。在全国范围内已经形成“中央定调、地方探索、国企主导、多元参与”的推进格局，一些重点城市在收储商品房用作保障房方面形成了可供复制的典型模式和路径。

一、各地典型案例和模式探索

1.合肥模式：国企收储未售新房

2025年6月，合肥安居集团完成蜀山西宸原著项目138套存量商品房的收购，这是合肥市自2024年发布支持收储政策以来，首例收购存量商品房用作保障性租赁住房项目，标志着合肥“收存转保”模式全面打通。时隔2个月，蜀山高科收购公园万象854套房屋成功落地，成为合肥市区属国企实施跨区域收购的首例。

上述两个案例作为合肥模式的典型代表，核心是“收存转保”，即由国有平台公司市场化收购已建成未出售的商品房或房企自持租赁住房，将其转化为保障性租赁住房或人才公寓，实现去库存、增保障、稳市场的多重目标。该模式已经成为全国探索存量房盘活的代表性实践之一。

2. 杭州模式：市场化定价创新

2025年5月，杭州市安居集团成功收购万科·河语光年府2幢，成为杭州市本级首个收购存量商品房项目。项目运营由杭州安居集团旗下专业运营公司“安居宁巢”负责，打造为“宁巢Ning+河语光年府店”，定位为面向中高端白领的服务式公寓。

第一轮收储采用“同地段重置价格为参考上限”（划拨土地成本+建安成本+不超过5%利润），第二轮收储（2025年11月）取消了收购价格上限，仅要求结合政策规定、房源品质、同地段租金收入等因素综合确定。从项目运营效果看，宁巢Ning+河语光年府店开业当天签约率达80%，目前已实现满租。

该模式的成功为杭州乃至全国提供了可复制的样板，形成了从房源筛选、价格评估、产权过户、融资支持到运营管理的一整套标准化流程。

3. 青岛模式：“专项债+再贷款”融资创新

2025年12月，青岛海发城市运营集团在获得1.6亿元专项债基础上，由国家开发银行牵头工商银行、交通银行发放银团贷款8100万元，支持收购存量商品房。收购标的为市北区辽阳路7号、城阳区海信正阳中心两个小区的373套存量商品房。项目经装修改造后可提供保障性租赁住房800套。

这一案例首创“专项债+再贷款”融资支持模式，期限30年，特点是“财政资金撬动、政策性金融跟进”，通过两类资金的协同，构建了覆盖项目全周期的资金支持体系，精准解决了收储项目“启动难”“融资贵”的两大痛点，为全国探索保障性住房多元化筹资渠道提供了重要范本。

4.宁德霞浦模式：全国首笔央行再贷款支持

2025年12月22日，兴业银行宁德分行携手霞浦县国有资产投资经营有限公司，实现全国首笔“央行保障性住房再贷款支持收购存量商品房用于人才房项目”业务落地4787万元。项目采用“国企收购+定向租赁”操作模式，一次性盘活存量商品房138套、总面积超1.7万平方米，专项用于支持宁德市霞浦县重点企业人才房项目。

这是央行保障性租赁住房再贷款政策范围拓宽后，全国首笔明确用于“人才房”项目的案例，标志着该政策性工具在支持层次上的深化。在央行再贷款的总框架下，实现了资金从全国性银行到地方银行，再到县域具体项目的精准传导。该案例通过巧妙的金融工具创新和精准的项目设计，不仅实现了有效去库存、增保障，更成为推动县域产业升级和高质量发展的重要抓手，为全国众多寻求产业突围的县域城市提供了极具参考价值的实践样本。

5. 重庆潼南模式：政策性银行支持

2025年10月，农发行潼南支行成功投放重庆市区县首笔支持收购已建成存量商品房用作保障性住房贷款，总额1.65亿元，首批发放8569万元，贷款期限30年。该贷款专项用于收购潼南区内2个房地产项目共计378套已建成存量商品房，用作保障性租赁住房。

这是一个典型的政策性金融支持房地产市场平稳健康发展的实践案例，标志着保障性住房再贷款政策在重庆中心城区以外区县首次落地见效，对存量商品房收储具有重要的示范意义：一是探索了政策性金融支持存量商品房去库存的有效路径；二是通过“收购-转化”模式快速增加保障性住房供给；三是为其他区县落实保障性住房再贷款政策提供了可借鉴的经验。

6. 荆门模式：“购存助保”系统推进

2025年6月，荆门市出台《荆门市中心城区配售型保障性住房管理办法》，明确收购存量房用作保障性住房的管理要求，同时搭建配售型保障性住房轮后库系统，开展常态化申请受理，确保流程规范、分配公平。在资金支持上，通过专项债券、银行贷款、保障性住房再贷款等方式筹措资，实施规模化收购。在操作上，对收购标准、价格机制进行了严格规定，同时实行封闭管理，设置了回购和流转机制。在推进机制上，成立了以市长为组长的房地产市场平稳健康发展领导小组，组建了工作专班，建立了会议调度、跟踪督办等工作机制。

截至2025年11月，已合计收购存量商品房651套，同时利用银行贷款收购599套存量商品房用作市场化租赁住房。这一模式既盘活了市场存量，又拓宽了保障性住房筹集渠道，实现了去库存与完善住房保障体系的双赢。

7.上海模式：“住房收购置换”破解换房痛点

今年2月，上海启动二手房收购用作保租房试点，静安、浦东、徐汇三区先行先试，试点房源主要聚焦三区房龄较老、户型偏小的存量住宅。3月31日，上海市首例“住房收购置换”项目在静安区成功签约，标志着这一创新模式正式落地运行。

该模式由静安区保障房公司作为实施主体，按照市场化原则，开展房源排摸、洽谈签约、收购转化等工作，收购对象主要为区内产权清晰、总价适宜的成套小户型存量住房。通过国企提供确定性收购渠道和公开透明的评估流程，彻底解决了二手房市场流动性差、交易周期长、过程繁琐的核心痛点，为居民提供了除市场交易外的可靠选择。

二、操作模式与流程机制拆解

在收购主体选择上，各地普遍选定1~2家地方国有企业作为收购主体，要求企业及其所属集团不得为政府融资平台，且符合商业银行授信要求。如合肥的安居集团、蜀山高科，杭州的安居集团，青岛的海发城市运营集团等。除了地方国企，收购主体还扩展到了市场化租赁企业、AMC（资产管理公司）、PPP合作主体，例如自如与景顺合资平台“星耀如景”、建行与万科合资的“建万基金”、重庆建工旗下重庆嘉寓公司等，均在开展收储存量商品房用作租赁住房业务。

在房源标准与条件上，普遍要求房源“五证”齐全、已竣工验收、权属清晰、无抵押查封等限制。配售型保障房单户面积不超过140平方米，保障性租赁住房不超过100平方米。优先考虑交通便利、配套齐全的整栋或整单元。

在操作流程上，一些城市建立了保障性住房需求轮候库，收集申请人意向房源位置、户型、面积等信息，同时对存量商品房库存进行全面梳理排查，建立房源储备库。

在资金筹措上，初步构建了“专项债+再贷款+银团贷款+政策性银行贷款”的多元化资金支持体系，并不断创新融资模式。例如青岛模式将专项债与再贷款结合，有效降低资金成本；宁德霞浦模式针对特定企业人才需求，实现资金精准投放；上海静安模式构建了“货币化配建资金+企业自有资金+商业银行贷款”的市场化融资体系，同时保租房租金收益将专项用于成本回收和滚动发展，形成“投入、运营、反哺”的良性循环。

在定价机制上，不同城市和项目采取了不同定价方法。一是重置成本法，例如，以兰州、惠州、银川、青岛、沈阳、西安等城市为代表，参考同地段保障性住房重置价格设定收储价格上限，即“划拨土地成本+建安成本+不超过5%利润”。西安、福州等地将保障房配售价格锚定为同地段商品房价格的5折左右。二是市场比较法，例如杭州、广州等城市按周边房源市场价或“土地成本+建安成本”定价，杭州临安区以不超过周边商品房及车位估价为限。三是协商定价。例如杭州在第二轮收储中即取消了价格上限。

三、可供借鉴的成功经验

经过各地的探索实践，目前已在全国多地形成了可复制和推广的实践经验。以下从政策设计、融资模式、收购运营、风险管控等维度做简单归纳。

1.政策设计：顶层引导与城市自主权结合。中央明确在收购主体、价格、用途等方面赋予城市政府更大自主权，允许收购价格在重置成本与市场价之间协商确定；用途可扩展至保障性租赁住房、人才公寓、安置房、宿舍等。地方可成立由住建、财政、金融、自然资源等部门组成的专班，统筹项目筛选、融资对接、审批等环节，如重庆、荆门等地建立“周统计、月调度”机制。

2.融资模式：多元化资金组合。在融资模式上已经初步形成“财政工具+货币政策工具+市场化融资”的多元化体系。融资渠道包括地方政府专项债、央行结构性货币政策工具（3000亿元保障性住房再贷款、1000亿元租赁住房贷款支持计划）、商业银行住房租赁团体购房贷款、住房公积金增值收益直投以及社会资本参与等，各地也可根据财政能力、资金需求选择多元化融资组合。

3.收购运营：市场化、专业化、精细化。在资产组合上可采取“肥瘦搭配”策略，将区位优、配套好的项目与相对偏远项目搭配收购，用高收益项目平衡整体现金流。在选址与需求匹配上，优先收购轨道交通站点、产业园区、商圈、校区周边房源，并通过“以需定购”摸底保障对象需求，避免盲目收购。在专业化运营上，可引入市场化租赁企业（如万科泊寓、自如）或成立专业运营公司，提供智慧管理、社群服务、租后维护，提升出租率与租户黏性。

4. 风险管控：全流程闭环管理。可设立保障房资金专户，实行“收购-改造-运营-还款”闭环管理，确保资金优先用于化解项目债务、保交楼。严格审查房源产权清晰度，避免抵押、查封等纠纷。通过“一店一策”差异化定位、租户激励计划（如毕业生免押金）、购买财产险等方式稳定出租率与现金流。在收购协议中明确未来通过REITs、资产转让、股权退出等路径，实现资金回收与循环利用。

总之，存量商品房收储的可复制经验在于“政策引导、金融撬动、市场运作、闭环管理”。各地可结合自身财政能力、存量房源特征、保障需求等因素，灵活组合上述工具与模式，实现社会效益与经济效益的平衡。