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中房报记者 梁笑梅 北京报道

历时一年多的恒大物业股权出售终于尘埃落定。10月30日，恒大物业（6666.HK）公告披露，太盟投资集团（PAG）下属投资控股平台已与中国恒大及CEG Holdings (BVI) Limited签署正式股份买卖协议，收购合共约51.016%股权，总现金代价约40.26亿港元。

这意味着，自2024年1月中国恒大被颁清盘令以来，清盘人手中最具流动性的资产之一终于找到买家。恒大物业将彻底告别“恒大系”，迎来新的控股股东。

根据收购守则，交易完成后太盟须以每股0.8359港元向其余股东发起无条件强制性全面现金要约，也就是向其他股东发出全面收购要约。要约价较最后交易日（10月28日）收市价折让约29.5%。

关于此次股权出售事宜，中国房地产报记者今日联系恒大物业方面，对方回应称：“由于大股东尚未进场召开管理层会议，当前处于较为敏感的阶段，一切以公告为准。”

一年长跑

故事发生在2025年9月。恒大物业公告称，收到中国恒大及CEG Holdings共同及个别清盘人发出的接洽函，清盘人已与相关有意方订立保密协议，并从部分有意方收到不具约束力的指示性要约。彼时市场对买家身份多有猜测，中海、华润先后澄清，太盟投资与广东旅控则被传正在接洽。

此后出售进程明显提速。2025年11月邀请投标人查阅资料，12月收到非约束性要约；2026年1月启动尽职调查，2月收到更新要约方案，4月14日排他性协议最终签署。然而第一轮谈判在排他期届满后未能签署正式协议，交易于6月宣告终止，恒大物业股价当日一度跌超27%。

清盘人随即启动第二轮股权交易。据中国恒大清盘人2026年10月22日发布的第二份清盘进展报告，两轮投资人引入工作累计接触超过160名潜在投资人，签署超30份保密协议。2026年9月底，清盘人与一名潜在买方签署排他性谈判协议，最终在10月28日交易时段后落笔签约，买家太盟投资正式浮出水面。

从2025年9月11日至2026年9月30日，恒大物业依收购守则第3.7条累计发布13份进展更新公告，完整披露了签订保密协议、提交非约束性意向要约、开展买方尽调、更新要约方案、签署排他性谈判协议等全过程。这场股权转让历经一年多的反复磋商，最终以一份正式购股协议收官。

两笔收购与要约

这笔交易的磋商结构颇具看点。根据公告及公开报道，太盟投资以0.8359港元/股收购中国恒大持有的恒大物业1.361%股份，以0.7271港元/股收购CEG Holdings持有的49.655%股份，并承担其税费等负债合计5亿元，按每股折算后两者对价一致。换句话说，两笔股份名义价格不同，是因为CEG Holdings那部分还要承担5亿元税费等负债，折算到每股后实际价格一样。全部销售股份合共约55.15亿股，总现金代价约40.26亿港元。

公告明确，由于每股销售股份价格（中国恒大）相当于每股销售股份价格（CEG Holdings）加上根据函件协议向CEG Holdings提供的利益后的金额，故要约价定为每股0.8359港元。要约人同时声明不会提高要约价，且不保留提高要约价的权利。要约一旦提出，在所有方面均为无条件，不以最低接纳股数为条件，也就是说不会因为接纳股份数量不够而不成立。

财务安排上，要约人拟通过收购融资及股权承诺函拨付代价。假设要约获全数接纳且已发行股份总数不变，购股协议与函件协议项下及要约全数接纳时应付最高总金额约90.37亿港元。高盛作为财务顾问，已信纳要约人具备足够财务资源。恒大物业同时确认，公告日期并无宣派任何未支付股息，且要约截止前无意宣派或派付任何股息、分派或资本回报。

交易完成尚待先决条件达成或获豁免，也就是还需满足交易完成前的一些条件。要约人拟维持恒大物业上市地位，其董事及将获委任的新董事将共同及个别向联交所承诺，若要约截止时未能遵守上市规则第13.32B条，将采取适当步骤确保尽早合规。

恒大物业已成立由桑权、林五昌、彭燎原、文艳红、董心怡、林怀汉及孔祥达组成的独立董事委员会，并委任浩德融资有限公司为独立财务顾问，就要约是否公平合理及应否接纳提供意见。

折价控盘待验证

太盟接手后对恒大物业经营与估值的影响，成为市场关注焦点。

同策研究院联席院长宋红卫表示，“恒大物业当前已基本完成经营层面的‘去恒大化’，第三方收入占比接近100%，整体运营底盘稳健，在行业普遍承压的背景下实现了逆势增长。基于在万达商管上的成功经验，太盟的核心打法是‘折价获取绝对控制权，通过运营提效释放现金流价值，最终在估值高点实现退出’，这套模式已在万达商管身上得到验证，入主恒大物业后将沿着相似路径推进。”

资料显示，2021年8月，太盟联合22家机构向珠海万达商管投资约380亿元，太盟自身出资约28亿美元（约180亿元），并附带2023年底前上市的对赌条款。上市四度递表失败后，万达商管面临约300亿元回购压力。太盟并未退出，而是牵头中信资本、阿布扎比投资局等，于2024年3月向新平台大连新达盟注资约600亿元，换取60%股权，万达商管持股从70.15%降至40%。按行业均值估算万达商管合理估值在2600亿元以上，600亿元拿下控股权即为“折价控盘”。入主后，太盟合伙人黄德炜出任董事长兼CEO，将经营重心从考核指标拉回一线运营与租金坪效，以释放现金流价值。

太盟入主后，恒大物业的经营状况受到市场关注。从经营基本面看，恒大物业在管面积由2021年底的4.73亿平方米增至2026年6月底的6.03亿平方米，新增项目大部分来自恒大体系外；共管理项目3194个，覆盖30个省（区、市）。2025年营业收入约136.78亿元，同比增长7.2%。2025年末净流动资产为8750万元，较2024年末的-9.69亿元转正；现金及现金等价物41.89亿元，同比增长55.3%，无银行借款，资本负债比率为零。

据知情人士透露，太盟未来计划继续维持恒大物业现有运营及管理模式、上市公司地位及独立运营状态，包括保持在管项目长期经营，落实对业主客户承诺的服务标准。在平稳过渡和稳定经营的前提下，支持公司强化业务拓展能力，积极争取新的住宅及非住宅物业管理合同，实现在管项目组合的内生增长。从太盟过往控股权投资看，其通常保留核心高管或市场化引进外部高管，并推动资本运作或上下游整合。

对恒大集团债务处置而言，这笔交易是清盘进程中的关键节点。清盘人曾将恒大物业股权出售列为最高优先事项，并将其视为债权人的重要偿债资源。市场分析认为，恒大物业彻底“去恒大化”后，能否借助太盟的并购整合经验强化市场外拓、寻找物管与商管协同机会，进而提升可持续经营能力，仍有待观察。