珠海斗门区域楼盘，颇具气势。中房君/摄

江小亭/发自珠海

“斗门‘神盘’也绷不住了，半价卖房”。近段时间以来，类似消息频繁出现在珠海市多名房地产中介经纪人的宣传推广中。

他们所指项目是位于珠海市斗门尖峰南片区的世荣尚观，该盘定位斗门高档型小区，早前市场高峰期时价格曾去到1.9万元~2万元/平方米，目前项目推出的一批工抵房，均价1万~1.1万元/平方米，最低仅9000多元/平方米。

“9字头”即可拿下，加上高品质、大品牌交标，以及开发商世荣在斗门尖峰南的行业地位，据相关房地产中介机构人士表示，一时间吸引不少客户关注。

实际上，不仅世荣尚观，近期斗门区域价格上“绷不住”的项目并不少见，甚至个别盘已跌至“7字头”“8字头”。

作为珠海一直以来的房价“洼地”，面对价格的持续下探，斗门楼市正陷入焦灼。

降价销售

珠海斗门区域楼盘价格的“内卷”仍在蔓延，除尖峰南片区，又尤以湖心路及湖心新城一带最为激烈。

比如时代都荟大境，释放的“工抵房”单价已低至“7字头”起，且还限时送车位使用权。以一套建筑面积约105平方米户型为例，总价仅需83万元，相当于首付12万元，月供3000元左右即可买入。

同区域的中铁建未来城、万威森林园二期也曾陆续推出有低于每平方米万元的特惠房或工抵房，另外一些项目单价虽未跌破每平方米万元，但也在1.1万元/平方米以下徘徊。

位居珠海香洲、斗门、金湾三区交界地带的湖心路，一度被称为是珠海西部崛起的第一站，早前凭借高规划占位，区域房价一度飙升至最高“2字头”，并吸引大量投资客与房企进驻。

如今跌破每平方米万元的价格正迫使斗门楼市再度以低价出圈，并随之带来类似板块是否存在过度炒作而实际价值有限，抑或预算有限买斗门不如买中山等相关争论。

事实上，就中房君近期于斗门实探来看，抛开这批更具噱头的极低价项目，新房市场整体相较高位虽下调明显，但目前在售普遍仍保持在每平方米万元以上。

珠海的湖心片区与尖峰南片区整体价位相对更高，板块一些综合品质较高品的项目诸如五洲家园、华发家和城等均价去到1.5万元/平方米以上；白蕉、井岸则在1万元/平方米左右；另外一些诸如乾务、富山等较为偏远板块价格会更低一些。

“以前市场好的时候，基本上都可以卖到1.8万~1.9万元/平方米，部分高的甚至去到‘2字头’，目前整个湖心新城的新盘价格区间大概在1万~1.6万元/平方米，价差会比较大，我们当前在售是1.1万~1.3万元/平方米，属于中间水平。”珠海湖心金茂悦项目现场置业顾问表示。

在五洲家园的工作人员看来，对于市场一些降幅比较大的项目，并不能代表当前斗门楼市全貌，“开发商自身策略到产品与配套的呈现，都会影响并反映到价格上。”该工作人员表示。

据中房君进一步了解，经过一轮全面下调后，目前珠海斗门仍借超低价出圈的项目主要集中在工抵房源或是部分尾盘、“天地楼层”等，以老盘为主。

“有些项目属于企业卖完就直接撤出珠海，后面没有新盘，加上货量也不多所以全力清库存；还有个别可能是产品在市场口碑比较一般，甚至中途还出现过停工、质量维权等风波，争议性较大，本身就卖不上价格；此外，不排除也有一些企业受自身经营压力影响等调低价格。”珠海斗门一市场人士对中房君表示。

去化周期长达27个月

珠海斗门楼市呈现出的问题还主要表现在过大库存量。

来自珠海世联行数据显示，截至2月底，珠海全市库存面积492.34万平方米，其中斗门为库存“重灾区”，在售库存项目11972套，面积131.66万平方米。以现阶段的月均去化速度计算，去化周期长达27个月。

不止存量项目在售多，区域潜在供应亦可观。继龙湖·天澜、澳威广场等入市，目前一些新地块项目也在相继开工。

在湖心新城，大横琴“琴湖大城”项目2号地块主体工程已全面施工，14号地块也已进行到桩基础施工，现场多台打桩机正同步作业。

在建中的琴湖大城14号地块。中房君/摄

琴湖大城是大横琴集团于湖心新城片区投资打造的超级人居大城，总占地面积去到约42万平方米，配合“公园城市”开发理念与相应的一些配套，后续待项目进场，将成为板块新房市场一强有力竞争对手。

此外，于湖心路一侧，大横琴的斗门首发项目——琴湖学苑进展更迅速，入市在即。作为新规后产品，琴湖学苑的产品特色鲜明，除实用率超100%，层高也做到3.15~3.3米。

大横琴系列动作外，据中房君从官方平台获悉，目前斗门还有包括星河湖山春晓花园三期、东方威尼斯二期2区、广银畔山林语花园一期，及世荣暻观花园一二标段等共20个地产项目均处建设状态。

不仅如此，2025年珠海首批集中拍地还在由斗门“贡献”。2月15日，珠海市公共资源交易中心一次性上架了2宗宅地，均位于斗门湖心新城，邻近大横琴地块。

根据出让要求，2宗地块皆支持每户设置9平方米平台不计容，高度不小于两层层高。参考去年珠海发布的有关加快发展“智慧住宅”行动方案，即两地块都可利用挑高、错层、外挑式大阳台集中打造“户属空中花园”，即当前市场热度较高的“第四代住宅”。

近期即将正式开放的华发·珠海湾，作为珠海首个“第四代住宅”便有类似设计。

华发·珠海湾项目。中房君/摄

值得一提的是，早于挂地前，珠海市自然资源局才公示了首批计划收储的14宗地，其中涉及湖心新城6宗，均属大横琴集团所有。

一面收储一面挂地的背后，有当地房地产市场人士对中房君提到，或与有关企业的布局策略以及区域下一步产品形态的迭代有关。

就近期即将出让的两宗宅地来看，不仅支撑“智慧住宅”建设，1.31的容积率同样也是当下片区最低，有望给区域带来更丰富形态产品，同时其中一宗早前曾挂牌但未能出让地块，本次重新上线亦在起拍价上做了让步。

仅供需关系角度看，珠海斗门目前及接下来都将处于供应高压中，区域新老项目价格上涨难度大，且随着接下来更多新规、低密项目入市，后续产品内卷还将愈演愈烈，不排除一些产品优势较弱项目或面临进一步去化与价格下行压力。

尽管库存较大，但斗门区域长期以来都是珠海成交大户，长期稳居全市各区前列。

根据珠海市商品房预（销）售专网数据，2024年斗门区网签量去到6341套，居全市第一；2024年珠海一手住宅网签TOP50项目中，斗门便有19盘在列，数量遥遥领先，其中华发又一城、星河湖山春晓、湖心金茂悦、五洲花园等项目成交出色。

另外，目前珠海中心站（鹤洲）枢纽站城一体工程已启动建设，根据规划，未来将接入珠肇高铁、广珠澳高铁、深珠高铁、东南沿海高铁4条高铁，及珠斗城际、珠中西线城际2条城际轨道，与城市轨道交通3号线、10号线，也将利好区域。

此外，从斗门大横琴5.0产业新空间，到接连于湖心新城拿下十几宗住宅用地开发项目，以及去年7月份竞得世荣兆业实控权，珠海头部国企大横琴的向“西”发展，布局斗门步调明显，也还在给区域带来积极信号，有望带动板块整体面貌进一步发展。

不过，无论是配套兑现仍需的时间，还是库存高压下与房地产新周期中产品迭代的漫长阵痛，留给珠海斗门的或更多还是时间问题。