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康为/发自北京

“限售解除消息公布后，仅上午10点至中午12点的两小时内，市场新增挂牌房源已超过1000套。”

“二手挂牌开始增多，利好新房，建议早卖早换。”

“南京目前二手挂牌量增322%，新增挂牌3051套了。”

多位南京地产从业者表示，解除限售后，南京楼市挂牌量开始增多，市场供求关系面临调整。

短期内，市场正面临显著的"抛压效应"。南京市房地产学会会长、南京工业大学吴翔华教授表示，大量次新房源也集中入市，其中不乏开发商此前的尾盘库存。

新房供应端的扩容同样来势汹汹。克而瑞数据显示，2025年3月南京商品住宅供应面积达34.72万平方米，同比激增80.46%，环比更是暴涨480.79%。如按时间推算，大多数为第四代住宅产品。

业内人士表示，随着次新房源与新规住宅的同场竞技，开发商必须在产品迭代、价格策略和营销创新上全面升级，才能在这场供应端的深度变革中占据主动。

值得关注的是，4月2日，南京土地市场还将迎来一场土地拍卖活动。

激活市场流动性

3月31日，南京宣布全面取消住房限售政策，这一执行近8年的调控措施正式退场。政策松绑如巨石入水，迅速激起市场涟漪。

回溯2017年，面对房价过快上涨压力，南京推出"新购住房须取证满3年方可交易"的限售令。该政策有效冻结投机炒作，但长期执行也形成双重约束：潜在房源被锁定，改善型购房者的"以旧换新"需求受阻。即便后续两次调整放宽部分群体限制，市场流动性仍显不足。

此次取消限售意味着南京进入"全流通"时代。吴翔华分析称，2021年和2022年高峰期成交的约15万套商品住宅将陆续满足上市条件，其中部分房源可能涌入二手房市场，从而激活市场流动性，恢复商品房的自由流通。

自春节假期后，南京二手房市场恢复较快，叠加传统购房旺季，市场交易量持续上涨，挂牌量也开始回升。

据统计，2月份南京二手房新增挂牌量环比增加80%，成交议价空间为9.6%，环比再扩大0.4%。从成交情况来看，目前二手房市场仍是以价换量，不少业主也想趁机出售，1~2月整体议价幅度进一步拉大。

市场一边是卖家预期提高，非急售不愿让价；另一边买家捡漏等待，叠加长假，成交周期有所拉长。2月南京二手房客户平均成交周期50.3天，环比增加5.5天；房源平均成交周期194.5天，环比增加20.2天。

成长周期的拉长，不但影响市场的信心，还影响置换链条周转。一位南京本地房地产资深人士表示，大众普遍“买涨不买跌”，加上南京本地家庭有多套房产，直接置换新房的人并不是很多。

我爱我家南京认为，取消限售将从供需两端对市场产生深远影响。从供应端来看，短期内预计将迎来一波新增挂牌潮，二手房市场房源数量将显著增加，市场供给更为充裕，房源结构也将趋于多元化。从需求端来看，政策松绑将促进被压抑的购房需求加速释放，尤其是改善型购房者的“以旧换新”置换需求将得以畅通，市场流动性随之提升，交易活跃度有望上升。

量增质升的转型之路

与此同时，新房市场的竞争维度正被重构。

一位华中某房企营销人士直言，新项目不仅要应对同行新盘竞争，还需直面去年自家项目“旧货”的冲击，特别是《住宅项目规范》实施后，非新规楼盘项目将降价促销，第四代住宅正在以碾压式优势占领用户心智，重塑行业标准。

这种产品迭代效应正在深刻影响购房者决策。某大型中介机构人士谢先生透露：“客户见过第四代住宅后，对老盘的接受度会直线下降。”

同策研究院联席院长宋红卫将这种现象比喻为"智能手机对传统功能机的迭代”。他表示，当前南京新房价格上涨主要由高品质住宅驱动，尤其是第四代住宅凭借高赠送、高得房率、高舒适度的“三高”优势，正在成为市场新宠。

根据我爱我家南京统计，二手房与新房的成交量比例已接近3:1，远高于前几年的2:1水平。这一数据表明，一季度二手房的成交增速明显低于新房同期表现。

在此背景下，南京同时宣布进一步加大住房公积金支持力度，并推出多项配套措施，包括对45岁以下青年人刚性购房政策的强化支持、满足居民置换改善需求并给予购房合同金额1%的补助、加快被征收群众安置需求的满足以及盘活企业存量闲置资产等。“取消限售政策叠加公积金全家提取做首付等措施，显著降低了刚需和置换入市的门槛，为市场成交量的提升提供了强有力的支撑。”宋红卫表示。

短期看，挂牌量激增可能加剧竞争，但长期将促进市场供需再平衡。随着“全流通”时代到来，南京二手房市场有望迎来“量增质升”的转型——房源选择更丰富、交易流程更顺畅、价格更合理。然而，要实现从“以价换量”到“量价企稳”的跨越，仍需政策持续引导与市场预期修复的双重作用。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示 ：“新的住房定位下，要做的不是对住房流通的阻碍或控制，而是引导，让整个市场流通起来。当流通的频率比较高时，不仅能带动消费和内需，而且还能稳定价格。”