中房报记者 向军 北京报道

3月31日，住房城乡建设部发布国家标准《住宅项目规范》的公告。规范以住宅项目整体为对象，以安全、舒适、绿色、智慧为目标，在规模、布局、功能、性能和关键技术措施等方面，对住宅项目的建设、使用和维护作出规定。

最被社会广泛关注的是，将于今年5月1日起施行的规范，规定了新建住宅建筑层高不低于3米，4层及以上住宅设置电梯，以及提高了墙体和楼板隔声性能。

住房城乡建设部相关司局负责人表示，规范结合我国近年来住宅项目建设实践，在对现行住宅标准实施情况评估的基础上，经广泛征求意见和充分论证，提出了住宅项目的底线要求，将更加有力支撑城镇住宅高质量发展。

“规范施行后，相当于把住房消费的底线标准拉高了，好产品供给出来后会产生示范效应，从而带动换房。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为。

规范和“好房子”建设两者之间存在紧密联系。3月9日，住房城乡建设部部长倪虹在全国两会民生主题记者会上表示，近期住房城乡建设部正在组织编制《“好房子”建设指南》，修订了《住宅项目规范》。受访专家普遍认为，此次规范正式落地，为“好房子”建设指明了方向和落地指导。

新标倒逼高品质

这次住房城乡建设部发布的住宅项目规范，是以住宅项目整体为对象，以安全、舒适、绿色、智慧为目标，遵循“经济合理、安全耐久，以人为本、健康舒适，因地制宜、绿色低碳，科技赋能、智慧便利”的原则，在规模、布局、功能、性能和关键技术措施等方面，对住宅项目的建设、使用和维护作出整体性规定。

新建住宅建筑除了层高不低于3米，4层及以上住宅设置电梯，提高了墙体和楼板隔声性能之外，还对户门、卫生间门的通行净宽、阳台等临空处栏杆高度作出了提高要求。同时，要求公共移动通信信号覆盖到公共空间和电梯轿厢内，要求空调室外机安装在专用平台，并规定了不同气候区供暖、空调设施设置要求等。

“规范将层高提升了20厘米，这一调整考虑了我国居民身高增长的趋势，能有效改善空间感受。”中国建筑科学研究院高级建筑师曾宇表示。

不要小看住宅层高提升20厘米，这一改变既改善空间高度，让人民群众住得更舒适，而且能给室内天然采光和自然通风带来提升，增加生活便利度的同时，增强了功能灵活性，为多样化装修、技术发展、生活需求变化提供更充足的条件。

规范要求4层及以上住宅设置电梯，对于电梯配置标准的提升，住房城乡建设部建筑设计标准化技术委员会委员朱显泽说，这能方便老年人和行动不便者的出行需求，方便普通居民日常出行和搬运重物，也有利于医疗救护。目前，我国二三层集合住宅很少，新规范基本涵盖绝大多数住宅建筑，可避免未来再面临加装电梯的难题。

城市化的迅速发展，上下楼、左邻右舍、汽车乃至飞机的噪声，越来越影响到市民的居住生活质量。在住宅隔声和噪声指标方面，规范提高了住宅建筑卧室、起居室与相邻房间之间墙、楼板的隔声性能要求，提高了建筑外窗的隔声性能，并规定了建筑设备，如电梯、水泵等传播至卧室起居室内的建筑设备结构噪声限值。

“新规范对住宅声环境指标要求进行了提升，能大幅减少噪声干扰问题。”中国建筑科学研究院声学研究室主任闫国军说，规范将楼板隔声性能指标由“不大于75分贝”提升为“不大于65分贝”，有利于切实提升居住品质，减少邻里干扰。

抵御严寒和酷暑是建筑的基本功能，室内热环境质量是保证人体健康舒适，提升居住满意度的关键性能指标。规范从冬季保暖、夏季隔热，以及建筑通风三方面对住宅建筑提出基本性能要求，规定严寒和寒冷地区的住宅建筑应设供暖设施，夏热冬冷地区的住宅建筑应设供暖、空调设施或预留安装位置。

对于应对老龄化社会的需求，新规范系统强化适老化设计，要求卫生间便器和洗浴器旁应设扶手或预留安装条件；要求每个住宅单元至少应有1个无障碍公共出入口；提高了户门、卧室门、厨房门和卫生间门的通行净宽要求，方便搀扶老年人进出，或乘坐轮椅进出。

而在住宅安全性这个关键问题上，规范对燃气、电气等多项标准进行了提升，提出住宅建筑防雷措施，规定住宅建筑的通信设施应采用光缆到户方式建设，要求在住宅建筑的公共空间和电梯轿厢内能随时接听和拨打手机。

谁先拥抱变革谁领先

“规范以整体思维提升住宅品质，以住宅项目整体为对象规定其规模、布局、功能、性能和关键技术措施等，有力支撑城镇住宅项目高质量发展。”住房城乡建设部相关司局负责人说，我国住宅建设进入品质提升新阶段，要不断完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，满足人民群众对于改善居住条件的新期待，将更加有力支撑城镇住宅高质量发展。

2025年，政府工作报告提出：适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。

经记者梳理，建设“好房子”被各省列入政府年度工作重点。广东省提出“引导企业提高住房建设标准、优化物业服务，建设更多好房子、好小区、好社区、好城区”；四川省提出“建设‘川居好房子’，发布了好住房评价标准和好房子设计导则，实施‘精品带动’工程，支持引导建设更多好房子”。

3月31日，江苏省住房城乡建设厅宣布将通过一系列“组合拳”，大力推进改善型住宅建设，让老百姓住得更加安心、放心、省心、舒心。

值得关注的是，最近一段时间，在“好房子”建设导向的推动下，多省市已调整层高标准，普遍要求新建住宅层高在3米到3.3米之间，如《江苏省改善型住宅设计与建造导则》规定，改善型住宅的层高不应小于3.1米，设有地暖、管道式新风或集中式中央空调系统的改善型住宅层高不应小于3.15米；《河南省好房子设计与建造技术导则》明确住宅层高不应小于3.1米，充分满足居民对高品质住宅的需求；《江西省商品住宅品质提升设计指引（试行）》提出，住宅净高不应小于3.1米；

住房城乡建设部此次“好房子”标准的全面推行，将重塑房地产行业的竞争和发展格局。业内人士普遍认为，这将加速经营主体的两极分化，这种分化既是技术革命与政策导向对行业门槛的抬升，也是房地产企业从“规模红利”转向“能力红利”的必然抉择。

3月9日，倪虹在全国两会民生主题记者会上回答记者提问时强调，特别是房地产企业和建筑企业应当看到，建设“好房子”将是产业转型发展的新赛道，谁能抓住这次转型的好机会，谁能为群众建设“好房子”、提供好服务，谁就能有市场、有发展、有更好的未来。

在这场“好房子”的新赛道发展过程中，市场生态将加速重构，只有主动拥抱变革者，才能赢得未来。