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中房报·财经
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海南拟出台新政，尚未还清的个人住房贷款可“商转公”
中国房地产网
2025-07-07 18:30
中房报记者 陈标志 海南报道
之前购房时因为种种原因，购房人没有或者不能使用公积金贷款；这个不要紧，有一个好消息将至，海南即将出台的公积金新政“成全你”。
“商转公贷款包括‘带押直转’和‘自筹结清’两种方式。”7月7日，记者从海南省住房公积金管理局了解到，该省将推出个人住房商业贷款转住房公积金贷款（以下简称“商转公贷款”）新政，即拟出台《海南省个人住房商业贷款转住房公积金贷款管理办法》（以下简称“办法”）。
目前，该办法征求意见稿已通过网络等公开渠道发布，向社会广泛征求意见和建议。
该办法主要内容有5部分17条内容，包括贷款对象和条件、贷款程序和材料、贷款额度和期限和利率等。
记者了解到，可申请办理商转公贷款的，为原商贷所购住房，即海南省内新建商品自住住房，不包括保障性住房、拆迁安置房、棚户区更新改造安置房、二手房、法拍房、自建房等。
商转公贷款的“带押直转”“自筹结清”两种方式，这从字面上不难理解，“带押直转”就是将商业贷款余额直接转为公积金贷款（不能超出公积金最高贷款基准额度）；“自筹结清”就是购房人需要提前自筹资金将个人住房商贷还清，再通过相关流程办理住房公积金贷款。
“带押直转”方式商转公贷款应在原商贷银行办理；“自筹结清”方式商转公贷款可跨行办理。
商转公贷款申请需要满足一定的条件，包括原商贷已还款1年（含，下同）以上，且近12个月连续正常还款等基础条件。借款人申请“带押直转”还需同时满足：申请贷款时在海南省连续正常缴存住房公积金3年以上；原商贷所购住房是家庭名下（含未成年子女）海南省唯一住房或在全国首次使用公积金贷款。
商转公贷款申请流程如下——
带押直转方式：借款人征得银行同意商转公贷款→贷款申请→贷款受理审核→签订借款合同→办理顺位抵押→发放商转公贷款→全部结清原商贷→原商贷抵押权注销。
自筹结清方式：借款人征得银行同意商转公贷款→贷款申请→贷款受理审核→借款人自筹资金结清原商贷→注销房产抵押登记→签订借款合同→办理房产抵押登记→发放商转公贷款。
贷款额度、期限和利率是申请人普遍关心的问题。
上述办法征求意见稿称，商转公贷款额度按4款规定核定的最低值确定额度：不超过海南省公积金贷款最高贷款基准额度；不超过原商贷剩余本金；不超过按还贷能力和贷款公式计算的贷款额度；不超过所购住房增值税发票载明房屋价格的60%。
商转公贷款期限不超过公积金贷款最长规定期限，同时不得超过原商贷剩余贷款期限和不动产权证书上载明的用地使用权剩余年限。商转公贷款利率按照中国人民银行公布的公积金贷款利率执行。
记者也大致测算了一下，如果按照当地现行个人住房贷款利率，即商贷3.3%、公积金2.85%计算，100万元300月贷款期数，两者利息差为5万元左右。
编辑：刘亚
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标签：海南楼市新政 “商转公”
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