住房城乡建设部政策研究中心副主任浦湛

住房城乡建设部

政策研究中心副主任浦湛/文

今年上半年，全国二手房交易总量已超过新房销售总量，有18个省（区、市）二手住宅交易面积超过新建商品住宅，这标志着我国房地产市场已迈入存量时代。这一重大的阶段转换更多是由城镇化从快速增长期转向稳定发展期、房地产市场供求关系发生重大变化所决定的，是房地产市场发展阶段演进的规律使然。告别增量时代的惯性，从进入存量时代的基本逻辑看，今年以来房地产市场呈现了以下积极的态势。

主动发力“控增量、去库存、优供给”

推动房地产供求关系加快形成新平衡

过去房地产快速扩张过程中，累积了从已供土地、在施项目、到待售库存等过剩的在途供应，为适应存量时代需求规模和结构的变化，需要加快出清过剩供给。2025年12月中央经济工作会议提出“因城施策控增量、去库存、优供给”，此后召开的全国住房城乡建设工作会明确将这一任务作为2026年的重点工作推动实施，在各方的努力下，今年上半年全国商品房待售面积已连续4个月减少，其中待售三年以下面积减少了3.5%，部分城市库存去化周期已回落到12~18个月的相对合理区间，库存去化效果明显。供给端主动发力、积极调整带来了供求关系持续改善的局面，促进房地产市场加快形成新的均衡规模下的供求平衡。

二手房交易活跃增强了需求持续释放的韧性

同步激活刚性和置换改善需求

今年上半年，全国二手房交易网签面积同比增长10.2%。二手房交易的活跃促进了卖方的信心修复和预期改善，根据有关机构统计，到5月末，北京、上海二手房挂牌量较去年高点分别下降17%和26%，25个重点城市二手房挂牌量较去年10月下降5%，二手房供求关系持续改善。值得注意的是，小户型、低总价二手房交易量占比显著提升，据统计，今年1-5月，上海300万元以下二手房成交占比达69%，同比增长33%，北京300万元以下二手房成交占比提升了4.5个百分点。这与房地产政策优化调整、房价水平和租金回报率向合理区间回归有关。在存量时代，通过二手房的充分交易实现存量住房在不同群体间的有效匹配，同时积蓄了改善性需求的潜力，配合“好房子”供给的牵引，有望进一步释放“卖旧买新”“以小换大”的购房需求，增强需求持续释放的韧性，促进整个置换购房链条进一步激活。

存量时代房地产市场分化将成为常态

上半年量增价涨城市延续向好态势

房地产市场分化是存量时代的显著特征，不仅体现在城市之间的分化，甚至一个城市内部也分化明显。值得关注的是，今年以来，在因城施策政策持续优化的助力下，部分重点城市房地产市场调整逐渐积蓄的内生力量显现，房地产市场上半年延续量增价涨的良好态势。根据有关机构统计，今年4月、5月一线城市新房销售面积同比分别增长19%、10%，6月上海、深圳保持同比增长。今年上半年，重点30城二手住宅成交同比增长6%，二季度单月同比增长均超10%。在“量增”的同时部分城市实现了“价涨”，3月以来一线城市新建商品住宅、二手住宅销售价格环比均连续4个月上涨。从此前的“以价换量”转向“量升价涨”，显著改善了市场预期。另外，重点城市交易放量将驱动销售-库存去化-新增供给良性循环的重建。新房和二手房交易的量升价稳、供求关系的改善，提升了房企投资信心，带动了城市核心地段优质地块的竞争。重点城市房地产市场的企稳链条正在强化。

存量时代房地产对经济增长的贡献路径多元化

更多体现在存量更新改造

在过去房地产市场以增量为主的发展阶段，房地产对经济增长的贡献很大程度上体现在房地产开发投资的快速增长。进入存量时代，房地产对经济增长的贡献主要呈现两方面的趋势性变化。一方面，房地产开发建设投资开始分流。由于城市更新阶段投资主体多元，城中村改造、危旧房改造、自主更新原拆原建等形成的投资没有全面反映到房企报送的房地产开发投资的统计口径内，但这些投资也对固定资产投资形成贡献，是稳投资的重要力量。另一方面，存量时代的一个突出特点是行业重心从开发向后端运营、服务、维修、更新延伸拓展，对经济增长的拉动向消费端的贡献倾斜，从产业看，体现到房地产开发以外的其他房地产行业的增加值规模上。所以，需要客观看待进入存量时代房地产开发投资的缩量调整。