建筑中的慧谷熙园项目   图片来源：樊永锋/摄

中房报记者 樊永锋 内蒙古呼和浩特报道

楼市去化承压、竞争加剧，“零公摊、负公摊、赠送二三十平方米”，已成呼和浩特市新房撬动销量的核心营销手段

8月中旬，中房报记者实地走访慧谷・熙园二期、德通・云河序、中实・壹品、伊泰・华府瑞吉二期、金德・南湖樾府等项目发现，多个楼盘主打“高赠送、低公摊”卖点，赠送面积十余至三十余平方米不等，部分户型宣称得房率突破120%，甚至打出“负公摊”噱头。

中房报记者调查发现，当地部分房企已形成贯穿设计、施工、交付、营销全流程的“偷面积”灰色链条：借规划测绘规则漏洞，通过改造设备平台、超标飘窗、封闭半封闭阳台等方式扩大套内空间，通过设备平台改造、可拆卸飘窗、半封闭阳台封窗等方式扩容套内空间，营销环节强调电梯前厅“私有化”、刻意割裂产权面积与实际使用面积，以折算后的表观低价误导购房者。

内蒙古资深房地产业界人士向记者表示，“偷面积”的核心逻辑，是房企利用飘窗、设备平台、入户门厅等设计，将本应计入容积率核算的空间违规剔除，变相放大实际使用面积，以此突破地块容积率管控要求。

呼和浩特市新城区一位不愿具名的房企营销负责人直言：“所谓‘零公摊’‘超高得房率’，本质并非建筑技术迭代，而是对容积率的变相突破。”该人士补充，土地出让、规划审批均划定地块法定容积率上限，房企借助图纸拆分运作，在不增加产权登记面积的前提下实现超量建设，属于在有限土地上超额开发，最直接的后果便是楼间距被压缩。

这套行业潜规则暗藏产权确权、供暖缴费、物业服务等多重长期风险，同时挤压合规房企生存空间，撕裂新旧房源估值逻辑，扰乱市场公平竞争秩序。

北京德恒律师事务所合伙人律师吴昕栋提醒，购房者应理性对待“零公摊”“负公摊”营销。此类宣传并未取消法定公摊，多为开发商验收后违规改造阳台、飘窗、设备平台等不计容空间得来的赠送面积。该部分面积无产权，不受物权保护，部分涉嫌违建，面临拆除处罚。

中房报记者多次致电呼和浩特市住建局市场监管科、市自然资源局建筑规划科，至发稿前，未得到回应。

熙园样板间明确标注赠送部分   图片来源：樊永锋/摄

“零公摊”成流量密码

呼和浩特新房超常规拓建、高赠送面积已呈全域化，刚需到改善楼盘普遍以此撬动销量。

回民区乱象突出。慧谷・熙园二期119平方米产权户型，实测套内可达151平方米，电梯厅、小阳台纳入赠送；项目规划验收时设置临时隔断，验收拆除后交付业主，在其样板间红线标注部分面积不计产权。

同片区的德通・云河序案场销售人员则以“零公摊、负公摊”为营销噱头。据介绍，项目99平方米产权户型实得约125平方米，119平方米户型套内可达150平方米，143平方米户型拓展后套内达190-210平方米，空间尺度对标市面常规270-280平方米户型。销售人员坦言，项目规划图纸已通过住建部门审批，目前线上宣传禁用“零公摊、负公摊”表述，违规宣传将面临处罚。

赛罕区、新城区改善盘同样跟进。赛罕区中实・壹号院依托私梯前厅、设备平台等做面积扩容，主推143平方米、165平方米、198平方米三种均有赠送面积户型；新城区中实・壹品项目主打“负公摊”，143平方米产权套内达165平方米，168平方米户型套内近193平方米；伊泰・华府瑞吉二期以第四代住宅为卖点，大户型得房率达100%-110%。

玉泉区金德・南湖樾府打出“零公摊”“负公摊”营销口号。项目营销人员介绍，其四代住宅洋房、小高层部分户型宣传得房率101%-117%，个别户型赠送面积最高达65平方米，宣传拓展面积主要来源于露台、设备平台。

中房报记者走访发现，多家售楼处销售话术趋同：刻意区分产权面积与实际使用面积，以拓展后面积折算表观低价，回避赠送面积无产权、涉嫌违建等风险，存在明显营销误导。

一位本地品牌房企负责人表示，“零公摊”“高赠送”并非北方独有，依托露台、设备平台等不计容规则报审，流程层面监管难以直接叫停，户型已经从大公摊演进至触碰政策红线的“负公摊”阶段。其直言所谓赠送实为“羊毛出在羊身上”，建造成本全部摊入产权面积，抬高备案单价，最终由购房者承担。

在高赠送营销裹挟下，市场陷入“偷面积内卷”。合规项目受得房率限制，去化承压，行业被迫卷入非理性竞争。

中实壹品在建项目   图片来源：樊永锋/摄

中实壹品样板间明确标注赠送面积   图片来源：樊永锋/摄

实壹号院线上营销户型图、金德南湖樾府线上营销户型图明确标注赠送部分(图片来源于网络)

“多套图纸”的合规游戏

据当地多位受访行业人士透露，呼和浩特部分房企已形成一套可复制的“偷面积”操作模式，核心是借规划测绘规则漏洞，依靠多套图纸错位运作，实现合规报批与私下拓建并行，规避监管。

户型设计阶段即埋下改造伏笔。房企刻意放大设备平台、结构飘窗、外立面凹槽等不计容空间，预留拆改条件，提前锁定所谓“赠送面积”。当地某老牌房企项目负责人透露，典型违规手法包括三类：一是飘窗超标，合规飘窗挑出长度一般不超过1.2米，部分项目实际做到2米—2.5米；二是设备平台超限，合规空调平台通常不大于10平方米，部分楼盘扩建至‑50平方米；三是侵占公共区域，将电梯前室、消防公共空间，特别是一梯一户的公用区域，包装为入户门厅、私有拓展面积对外宣传。违规拓建抬高项目实际建设强度，可能压缩楼间距，造成低楼层住户日照采光不达标，呼和浩特住宅需满足大寒日累计日照不少于2小时的国家规范。

多套图纸并行是整套模式的关键。报建图纸严格符合规范，用于项目审批；验收图纸与报建版本保持一致，确保规划、消防核验顺利通关；拓建改造图纸仅在企业内部流转，完整标注扩建细节，不提交监管部门。

项目施工完全依照报审图纸推进，竣工验收、测绘确权全流程均呈现合规状态，监管难以提前发现问题。待到房屋交付后，房企或合作装修单位统一实施封闭阳台、浇筑设备平台、改造飘窗等作业，将不计容空间转化为套内使用面积，部分楼盘直接将该改造列为购房配套。

验收抽检时，房企将责任推给“业主自主装修改造”。即便被行政处罚，罚款金额远低于面积带来的溢价收益。

这套操作之下，购房者获得的“赠送面积”没有合法产权，不能办理不动产登记，埋下产权纠纷、物业运维、采暖缴费等一系列长期风险。

前述营销负责人表示，2022年以前当地规划验收标准严格，近年来监管尺度有所放宽，验收多只核查外立面，内部改造容易蒙混过关。超高得房率并非房企让利，实质是在容积率上做文章：“土地出让金与容积率直接挂钩，容积率决定土地出让收益，房企变相放大实际建设规模，会造成土地规费流失。购房者按照产权登记面积缴纳物业费、供暖费，但实际使用面积更大，变相超额占用小区公共配套资源。”

德通云河序楼书   图片来源：樊永锋/摄

隐性风险多方传导

高赠送户型集中入市，从行业竞争、市场秩序、购房者权益三个层面冲击呼和浩特市，中长期隐性风险持续累积。

上述房企营销负责人表示，当地楼市户型竞争陷入“唯赠送论”，房企偏离采光设计、建材品质、社区配套等核心品质提升方向，扎堆钻研拓建技巧，产品创新陷入停滞。

当前“偷面积”营销催生恶性内卷，侵蚀行业发展质量。高赠送项目凭借空间优势抢夺客源，合规项目受常规得房率掣肘丧失竞争力，被迫跟风拓建，形成“不偷面积就卖不动”的负向循环，扰乱市场公平。市场阵营明显分化：国企、稳健大型房企严守规范，得房率维持96%-97%，不触碰超容红线，但去化承压；本土中小房企及新盘操作激进，得房率做到120%-140%抢占份额；部分本土老牌龙头原本坚持合规现房，受市场挤压也将得房率调至约106%。尽管高赠送带动项目去化、抬升表观单价，但实际建造成本同步走高，叠加市场降价，行业利润不断收窄，陷入“不卷滞销、卷则微利”的困局。

房企以拓展后面积制造低价假象，抬高产权面积备案单价：同地段合规楼盘单价约9000-10000元/平方米，高赠送项目产权单价可至1.4万元/平方米以上。所谓赠送并非让利，拓建成本全部转嫁至购房者。部分本地房产自媒体炒作超高得房率、“零公摊”福利，误导刚需置业，助长市场非理性情绪。

公开数据显示，2026年上半年呼和浩特新房新增供应38.7万平方米，同比上涨53.6%，成交量同比下滑15.2%，市场已进入买方市场；截至2026年7月，二手房挂牌库存突破13.12万套，规模持续走高，去化周期达19.3个月，远超行业健康区间。

新房端冷热分化进一步加剧供需矛盾：高得房项目短期流量集中，合规楼盘销售遇冷，直接拉长全市新房整体去化周期；大量期房交付后直接流入存量市场，持续推高市场总库存。

供需失衡叠加产品空间代差，彻底撕裂二手房估值体系。传统高公摊房源大幅贬值，早年以1.3万—1.5万元/平方米高位购入的房源，当前市价已回落至8000元—9000元/平方米。新旧房源混杂流通下，市场缺乏统一的定价标尺，整体价格体系陷入紊乱。

前述本土品牌房企负责人提醒，购房者看似免费获得了额外使用空间，实则背负多重长期隐性风险。拓建、赠送面积无法纳入不动产登记，在房屋交易、抵押、继承、拆迁补偿等场景中均不受法律认可；热力部门按产权面积计费，但实际采暖面积远超登记面积，未来存在集中补缴的隐患；物业费按产权面积收取，但实际服务覆盖范围随拓建扩大，长期收支失衡易导致社区配套与服务标准缩水；业主自行改造标准参差不齐，既可能被认定为违建面临查处，也易引发邻里民事纠纷，额外消耗行政与司法资源；若由房企统一组织改造，本质属于擅自变更规划，存在集体索赔的法律隐患，即便房企将改造责任推给业主，相关风险也并未真正消除。

吴昕栋律师给出专业提示，购房前应查阅规划审批文件，核实公摊标准，不轻信口头承诺，将公摊系数、套内及赠送面积范围、用途写入购房合同及附件。

如实际公摊与宣传不符，留存广告物料、销售录音、合同等证据，可向住建、市场监管部门投诉；协商不成，可依据《中华人民共和国民法典》《商品房销售管理办法》提起诉讼，追究开发商虚假宣传违约责任，主张退还差价并赔偿损失。

慧谷熙园楼书   图片来源：樊永锋/摄

中实壹品楼书   图片来源：樊永锋/摄

监管红线与落地温差

事实上，当地监管部门对大面积赠送的情况并非毫无察觉。

早在2021年，呼和浩特市住建局、市场监管局便联合印发整治文件，严禁将设备平台、公共公摊、半计阳台等包装为赠送面积。2023年出台营销“33不得”准则，持续加码管控；2025年收紧新出让地块规划审批，驳回得房率107%及以上的申报方案。

多位受访业内人士则认为，受楼市下行与一城一策调控叠加影响，当地监管仍偏被动，尚未形成治理闭环。一是配套细则缺失，住建、自然资源部门缺乏专项管控标准，得房率、赠送面积、超容建设的认定口径不统一，市场基础数据体系混乱；二是治理举措碎片化，仅对“偷面积”、“负公摊”相关宣传舆论加以约束，并未落地系统性整治方案，呈现“现象默许、宣传约束、治理滞后”的特点；三是全链条监管衔接不足，规划审批、施工验收、物业运维、供热管理各环节独立运行，相关风险最终转嫁至企业与购房者。

前述营销负责人建议，主管部门应出台统一的测绘、容积率、赠送面积管控标准，终结监管模糊地带，修复市场估值与定价体系；同时规范房产营销宣传，严禁炒作“零公摊、负公摊”等违规话术，强化信息公开与风险提示，保障购房者知情权，引导理性置业，倒逼行业规范整改，打破恶性内卷循环。

当前呼和浩特房地产业正由规模扩张转向高质量发展，依托违规拓建形成的高赠送乱象，已成为行业规范可持续发展的突出障碍。开展多部门联动专项整治，破除灰色套利空间，重塑楼市良性竞争秩序，是实现市场健康运行的现实需要。

（文中图片来源：樊永锋/摄）