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中房报记者 温红妹 北京报道

10月31日晚间，南京市住房保障和房产局、市建委、市规划资源局、国家金融监督管理总局江苏监管局、国家税务总局南京市税务局五部门联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见（试行）》（以下简称《实施意见》），共9个方面、19条，自发布之日起施行。

这是“8·28”新政后第16个公布地方细则的城市。北上广深四个一线城市，以及武汉、天津、杭州、苏州等重点城市均已交出“地方版”，销售制度改革进入全面执行阶段。

与先行城市相比，南京在两处做了自己的加法：一是把“现房带押销售”首次写进正式文件，二是用土地款分期、分期分幢销售、按幢分批验收，把现房周期长的短板做了对冲。

封顶才准售，竣工才放贷

南京以2026年8月28日为界，按“土地出让公告日＋建设工程规划许可证发证日”把项目切成四类，不搞“一刀切”。

2026年8月28日（含）前已出让土地且已取得（含部分取得）建设工程规划许可证的项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行；工规证发生变更的，以原发证日期认定。2026年8月28日（含）前已出让土地但未取得工规证的项目，原则上按新预售项目要求管，各区政府确保项目能够按时建设交付的，报市房地产融资协调机制研究确定后，2027年底前可按原预售条件申请预售，但要接受预售资金监管额度覆盖全部剩余工程建设费用的要求。8月28日（含）前已公告出让或已启动出让程序、年底前完成出让的项目，明确采用智能建造技术并达到指标要求的，经机制认定后预售条件可从旧，资金监管则从新。8月28日后新公告出让的项目，才是全套新规：实行预售的，最小可按幢申请预售许可证，单体建筑应完成主体结构封顶，并提交封顶工程形象进度验收材料。

现房销售用的是“优先”而不是“一律”。8月28日后新公告出让的项目优先选择现房销售，其他项目鼓励实行，企业仍可自主选择。选择现售的，须按现房销售方案销售，所售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等限制交易情形。全国多数城市把“完成首次登记”设为现售备案前置条件，南京把口径落在“竣工验收、具备交付条件”上，项目从竣工到入市的等待期更短。

三道资金约束构成了这次改革的内核。购房款方面，首付款、个人住房贷款等全部存入资金监管机构在主办银行开立的监管账户，项目竣工验收、具备交付条件后解除监管；开发企业违约不能按期交房，购房人有权按合同约定解除购房合同、收回购房资金并追索违约责任。个贷方面，8月28日后取得预售证的项目，竣工备案后方可发放个人住房贷款，资金通过受托支付进入监管账户，切断了“月供先行、房子未建”的旧模式，也把预售对新项目的资金功能压到了接近于零。开发贷方面，首次还本日期原则上安排在竣工备案之后，按建设进度分批投放，受托支付至施工单位与材料供应商。

这两类安排与项目公司制、主办银行制配套。项目交付前，严禁企业总部或其他投资人抽调项目销售、融资等资金，严禁抽逃出资或提前分红；一个项目确定一家主办银行，开发贷、项目自有资金、现房销售资金全部纳入该行账户管理。资金被锁在项目体内，集团层面跨项目调度的通道随之关闭。

首创“带押销售”

收紧之外还有支持。

土地端，商品住宅用地出让价款可分期缴纳：首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴付、不低于成交总价的50%，余款两年内缴清，分期期间不计息。审批端，推行规划方案预审查，土地预公告及挂牌公告期间即可开展方案设计与协同预审，成交后方案不再修改的，凭成交确认书直接申领规划设计方案审定意见与建设工程规划许可证；支持按单幢或多幢分批规划核实、消防验收及竣工验收备案，全装修项目可分阶段竣工备案。销售端，取得规划许可且已缴纳部分土地价款的，可分期分幢办理商品住房销售，具体办法另行制定。

最能说明“南京特色”的是带押销售。过去现房上市，企业须先自筹资金结清抵押、办理解押，资金占用大、周期长，不少现成房源被“押”在账上。新规之下，销售前未解除抵押权、符合条件的项目，经开发企业、原抵押权银行与购房人协商一致，可申请带押销售；售房款进入监管账户，由资金监管机构优先偿还原抵押银行贷款，再解除抵押。购房人的钱仍在监管之下，银行的债权优先受偿，企业的过桥资金压力得以缓解。

现售端同步引入定金制。取得施工许可证后可签订现售定金合同，定金一般不超过销售总价的5%，全额进入监管账户，房屋具备交付条件后解除监管。北京为1%，上海、深圳为3%，广州、杭州、天津、成都均取5%，南京用的也是5%。

房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除购房合同，房地产开发企业应按照合同约定退还购房资金并承担违约责任。

新政落地前的9月，南京楼市刚走出一轮量升。南京市房地产市场监测分析中心10月28日发布的月度分析显示，9月全市商品房上市46个项目、70万平方米，其中商品住宅36个项目、上市5094套、62.43万平方米；上市住宅项目集中在江宁区、江北新区和栖霞区，合计占全市上市量的81%；8个项目首次上市，多个热销项目加推。供应结构也在变化：上市房源仍以144平方米以下中小户型为主，占比82.4%，其中90平方米以下占比16.9%、较上月提升12个百分点，90至120平方米占比46%，144平方米以上大户型占比17.6%、较上月提升7个百分点，上市房源套均面积123平方米。截至9月末，全市商品住宅库存去化周期在合理区间保持稳定。

成交端同样回升。9月有5个片区商品住宅成交套数超过100套，江北新区核心区超过200套，江宁东山片区超过150套。二手房方面，9月全市网签面积102.5万平方米，其中二手住宅成交90.16万平方米（0.98万套），江北新区（含浦口区）、江宁、栖霞、鼓楼为主力成交区。