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旭辉反击瑞银报告：这是不切实际的假设

中国房地产网

2022-03-16 22:33

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图片来源：中房报图库

中房报记者苗野北京报道

“我们内部统计，涉及发生债务展期合作方的合作项目共21个，占旭辉总项目的占比不到5%，旭辉的平均股比约30%。旭辉在手项目的并表比例约56%非35%-45%。”3月16日，旭辉控股针对瑞银报告中提到的风险点进行了回应。

两天前，瑞银发布研究报告，将旭辉控股股票的评级由“买入”调整至“中性”。瑞银在报告中称，由于开发商的违约风险不断上升，分析师担心旭辉控股的合作伙伴在项目层面的风险。

对此，旭辉回应称，自去年已启动风险合作方分类管理，项目层面的现金流管控和股权层面的归边，对出险公司项目已基本完成谈判，如北京花样年项目，及时退出规避风险，盘活资金。

我们内部统计，涉及发生债务展期合作方的合作项目共21个，占旭辉总项目的占比不到5%，旭辉的平均股比约30%。这21个项目中，已交付、无融资的尾盘项目14个。其余7个项目的销售和回款工作均正常有序展开。个别项目正积极沟通合作方，不排除未来采用并购形式化解项目风险。

瑞银的这份报告对旭辉2021年半年报中披露的400多个项目进行了股权分析，发现旭辉有80%的项目（按未售建筑面积）是非全资拥有的，很多项目并没有并表（约35%-45%的项目没有并表）。另外，旭辉有总计600亿至900亿元人民币的表外债务，大部分是未合并在公司资产负债表上的项目级建设贷款。

“在手项目的并表比例约56%，而非35%-45%。”旭辉表示，对于合作项目，旭辉只需要承担对应自身股比的负债，而非所有负债，600亿-900亿元负债是基于所有项目负债推导得出，显然与现实情况背离。今日的公告披露，旭辉非并表项目权益后负债为251.3亿元，且无超股比担保。

根据瑞银报告，非全资项目中，估计旭辉、民营开发商、国企+香港开发商、金融机构的持股比例分别为44%、38%、12%、6%。在民营开发商38%的股份中，有5%的比例由违约和风险开发商持有，18%由有未偿还债券的民营开发商持有，另外15%由无债券的民营开发商持有。

瑞银称，如果要排雷，旭辉需要付出的代价是100亿元；如果要把排雷区扩大，旭辉要付出的现金代价是570亿元，相当于旭辉今年合同销售额的25%。

“这是不切实际的假设。”旭辉表示，首先，合作方主体出现债券展期或违约，并不等于项目公司出现经营风险。实际操作中，合作项目都有严格的预售资金监管机制，监管资金足以支付未来开发支出，保障建设推进。其次，旭辉并没有义务去收购合作方的股权。旭辉集团对合作项目公司（联合营公司）按照股权比例提供担保，2021年的中期经审阅的担保金额是170.1亿元，与570亿元存在巨大差距。

编辑：温红妹

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