新世界中国在南箕村内设置了更新改造办公室。曾冬梅/摄

中房报记者 曾冬梅 广州报道

8月9日上午，艳阳高照，广州市海珠区南箕村的活动广场已经聚集了不少纳凉及晨练的老人，维修电动车的师傅蹲在店门口开始一天的工作，狭窄的村道中不时出现走出几道身影，匆匆汇入出村的主路。

与广州其他正在推进改造的城中村不同，南箕村的村屋墙面既没有大写的“拆”字，也没有各种宣传拆迁改造的横幅及标语。但其实该村早在2018年就已表决通过了改造决定，并于2021年通过公开招商引入新世界中国为合作企业，改造投资总金额超过47亿元。

根据招商条件，新世界中国须确保在2025年12月31日前开工建设回迁安置房，而截至目前该项目仍未有动工迹象。近日，广州业内有消息称新世界中国已退出南箕村的改造，未来该村将转成“依法征收、净地出让”的新模式。

针对这个消息，新世界中国相关人士对中国房地产报记者表示，该公司没有退出南箕村旧改项目的计划。“具体进展涉及多方沟通，我司正与相关部门洽商，详细情况不便披露。”

合作5年后被传“退出”

南箕村巷道狭窄，村容村貌有待改善。曾冬梅/摄

新世界中国是最早进入内地的港资企业之一，在广州打造了周大福金融中心、凯旋新世界等多个知名项目。除了商业地标、住宅小区，该公司也尝试介入广州的城中村改造领域。

2018年8月，南箕村在改造表决大会上初步通过了改造决定，几个月后，新世界中国以100%的村民同意率成为合作意向企业。

2021年7月，联星村（南箕社、东方红社）更新改造项目正式发布公开选择合作企业的公告。公告显示，该项目改造范围内有居民1079户，户籍人口2805人，总用地面积21.3公顷，改造投资总金额约47.71亿元。对竞得人的要求包括2020年的总资产不低于200亿元，净资产不低于50亿元，总资产负债率不高于55%，在北上广深等一线城市完成或正在推进至少1个城市更新全面改造项目，且近三年累计竣工建筑面积15万平方米以上等。此外，竞得人还应按照安置地块优先于融资地块的顺序安排建设节奏，以及确保2025年12月31日前回迁安置房开工建设，2030年12月31日前基本完成回迁安置房建设。

公告列出了各项任务的时间节点，如2021年10月31日前完成占地面积约2公顷的集体物业地块拆除工作，作为复建安置房启动区，2023年9月30日前完成实施方案审批、完成补偿安置方案表决并启动补偿安置协议签约，2025年6月30日前完成全部安置地块上的房屋动迁交房。

公告发布1个月后，新世界中国以约80%的同意率成为南箕旧改项目的正式合作企业。

根据南箕村2025年底发布的信息，自2018年启动以来，该项目完成了改造意愿表决、基础数据调查、合作企业遴选、更新单元详细规划方案等前期核心工作，“当前，项目正按‘三旧模式’推进实施方案审批”。截至目前，其改造实施方案尚未获批。

今年5月份，《广州市城中村改造建设指挥部办公室关于旧模式城中村改造退出类项目退出工作安排的通知》发布，其中明确“2026年1月21日前，未完成改造方案审批的旧模式项目，将无法再办理集体土地转国有手续”。未取得改造方案批复的项目，应在6月底前完成与合作企业的解约。

文件要求各区政府尽快启动列入退出项目的解约工作，加快推进节奏。当月，海珠区政府就召集了几个重点旧改项目的村社和开发商会谈，南箕村、新世界中国均在列。

8月份，有关新世界中国将退出南箕旧改项目的传闻便不胫而走。

旧改项目的去留成悬念

南箕经济合作社内张贴着旧村改造流程图。曾冬梅/摄

为了加快实施方案批复进程，南箕村在2025年底聘请了专业旧改顾问公司——广州市现代城市更新产业发展中心。该机构在一篇文章中提到，当前，广州城中村改造主要有“政府主导做地”与“市场主导合作改造”两种模式。新模式由政府和国企主导，旨在通过财政保障推进重点片区连片开发；而传统的“老模式”，则依靠村集体与市场企业的合作，以市场化资金和动力推动项目。曾经以市场资金为主导的“老模式”，在房地产市场调整的背景下，普遍面临企业资金压力大、开发动力减弱的挑战。

该机构认为，对于已启动多年的南箕项目而言，核心任务并非模式转换，而是在已确定的“老模式”路径下，破解当前的市场难题。项目现阶段的真正挑战，是在整体市场遇冷、模式风向转变的大环境下，如何稳固既有合作、激活市场动力，并找到在当下现实条件中可行且保障村集体利益的推进方案。

一位业内专家对中国房地产报记者表示，广州市将旧模式城中村改造项目分为三类——正常推进、风险化解、到期退出，能否正常推进取决于是否有资金保障。由于银行已经无法批出城中村改造贷款，合作企业若没有足够的资金证明或者获得其他金融机构的支持，就只能退出。但不少企业并不愿意轻易离场。

对于目前的新世界中国而言，资金筹集确实是一个难题。近两年，其母公司——新世界发展遭遇流动性压力，截至2025年12月底，该公司的综合债务净额高达1227亿港元，增强现金流及降低整体债务水平仍被视为首要任务。在此背景下，继续推进资金回笼周期较长的城中村改造项目需要很大的勇气和决心。

荔湾区的南漖村也处于进退维谷的境地。2024年1月，通过收购项目公司90%的股权，新世界中国成为了南漖村改造项目的合作企业。按照计划，该项目拟在2024年完成片策方案报批报审和实施方案编制工作，并于2024年底前完成首期启动区的拆迁。但2年多过去了，这些工作都未有实质性进展。今年4月份，有位村民透露，该村还没启动拆迁，因资金问题，新世界中国可能会退出。

关于南漖村项目的进度和后续安排，新世界中国方面表示因处于年报发布前期，同样不便透露。