中房报记者 许倩 北京报道

防水龙头东方雨虹，又一次将抵债房产摆上货架。

8月20日，东方雨虹发布公告称，拟将位于北京密云区的40套商铺和办公用房进行出售。这些资产账面净值3627.44万元，交易价格仅2065.195万元，直接产生处置损失1732.77万元，折价幅度达43%。

这批房产总面积4605.7平方米，系公司在债务清收过程中被动取得的下游客户抵债资产。抵入时按住建委一手房备案价核算入账，账面原值5890.83万元，前期已计提减值准备2263.39万元。此次成交单价仅4484元/平方米，低于当前密云城区商铺约6000～8000元/平方米的市场均价。

对于本次资产处置，东方雨虹表示，近两年房地产市场交易远不及预期，商铺、办公用房市场价值大幅回落且交易活跃度显著降低，整体流动性偏弱。本次出售资产，旨在处置非生产资料、盘活闲置固定资产、提高公司资产运营产销率、优化资产结构。考虑到当前该类资产市场需求较小，市场流动性较弱，继续持有将导致物业费等相关持有成本进一步增加，还可能导致资产进一步减值。

自2026年4月启动本轮抵债资产处置以来，东方雨虹相关资产处置累计损失已达2853.1万元，占最近一个会计年度净利润的10%，对公司短期盈利形成实质性冲击。

尽管东方雨虹多次表示，将尽最大努力处置历史遗留的应收账款和工抵房问题，即便产生减值损失，也不会对公司未来业务发展产生影响。

但目前来看，资产处置阵痛仍在持续。东方雨虹能不能打通抵债资产的变现通道？记者尝试致电东方雨虹证券部，并发送采访邮件，截至发稿未收到回复。

追债无果变房东

本次出让的40套商铺和办公用房，属于北京密云绿地朗山项目，是东方雨虹与绿地集团债务重组中的“以房抵工程款”所得。

2026年4月，东方雨虹通过债务重组方式，从绿地集团北京京腾置业（绿地朗山项目公司）手中接下58套商业物业资产包，总建筑面积6388.13平方米，对应债权账面价值8094.95万元，用于抵偿绿地拖欠的防水工程款。本次出售的40套房源，正是该58套抵债资产包中的核心部分。

这并非东方雨虹第一次处置绿地朗山的抵债房产。2025年11月，公司曾抛售同一项目的11套商业物业，那批房源属于更早一轮“为顺利收回欠款而额外出资购买”的房源。

从2025年至今，绿地朗山的抵债房已至少两次被东方雨虹摆上货架，清晰折射出建材龙头与出险房企深度绑定的历史债权包袱，也体现出工抵资产普遍存在的大幅贬值、变现困难问题。

本次密云40套资产的受让方为河北东恰科技有限公司，注册资本仅300万元，自然人王宝强持股99%。双方采用“先缴保证金、分批次过户、分批付款”的交易方式，回笼资金将全部用于公司日常经营周转。

事实上，绿地朗山项目只是东方雨虹抵债资产版图的冰山一角。

追溯公开资料，公司大量抵债房产来自2024年以来多地法院司法执行裁定，涵盖重庆万达城、成都融创等多个项目，品类包含商铺、办公、住宅、车位等，入账后统一归类为投资性房地产，初始规划用于出租经营。但受市场低迷、商业空置率走高、流动性枯竭影响，多数资产最终只能选择折价变现。

就在本次密云资产出售公告前两个月，东方雨虹对融创的追债行动也升级到了新维度。据报道，东方雨虹于4月17日入禀香港法院，控告融创中国董事长孙宏斌，要求强制执行2025年针对孙宏斌的一项内地判决，涉及金额超过4.185亿元。若法院作出有利判决，东方雨虹可依法获取孙宏斌的离岸资产。

这起诉讼的背景同样源于“以房抵债”未能彻底解决问题。2024年3月，东方雨虹曾通过法院裁定获得融创旗下成都环球中心天堂洲际大饭店的所有权，估值约10亿元，用于抵偿部分欠款。但抵房之后仍有4亿余元缺口，而融创已于2025年12月完成约96亿美元的境外债务重组，向上市公司主体追债几无可能，东方雨虹只能转向孙宏斌个人及其离岸资产。

而资产处置亏损早已常态化。2025年12月，东方雨虹曾处置北京昌平区商业不动产，房源入账成本超2600万元，最终仅以1011.59万元成交，折价超6成。

13亿元存量资产承压

集中卖房回流资金的同时，东方雨虹的抵债资产仍在持续新增。

也是在8月20日，东方雨虹披露新一轮债务重组：一方面作为债权人，接收下游欠款客户住宅、车位、商业、办公等抵债资产，抵偿债权1.05亿元；另一方面作为债务人，将自有部分资产转让抵偿上游供应商欠款2534.28万元。

通过“收房抵债、转手抵账”的双向操作，公司短期压降应收账款、缩减应付债务、优化报表结构，但本质上只是债务置换，并未真正化解资产贬值风险。1.05亿元新增抵债资产，进一步加重了公司存量待处置压力。

截至2026年半年报，东方雨虹投资性房地产账面余额仍高达12.98亿元，绝大部分为历年工程回款抵债资产，库存体量庞大、去化周期漫长。

当前公司抵债资产存在一个无法规避的结构性矛盾：入账按历史高位备案价，变现按当前低迷市场价。资产抵入时参考住建委一手房备案高价入账，市场下行后商铺、办公资产大幅缩水，一进一出形成不可逆的价差亏损，挤压利润空间。

更严峻的是，新增抵债资产质量持续走弱。2026年上半年入账的1.05亿元抵债资产，多来自德信地产、隆基泰和等出险房企，还包含大量流动性极差的车位类资产，变现难度远高于普通商铺住宅，未来大概率复制“密云式折价亏损”。

业绩压力已在财报端显现。今年上半年，公司实现营收148.67亿元，归属母公司净利润6.13亿元，同比分别上涨9.57%、8.67%。但利润呈现明显季度分化，第二季度归属母公司净利润仅2.12亿元，同比下滑43.14%，资产处置减值、回款承压是重要拖累因素。

与此同时，公司应收账款及票据规模较上年末增长29.67%，占总资产比例持续抬升，回款质量未实质改善，抵债资产规模难言见顶。

值得注意的是，近年来，东方雨虹持续推进“去地产化”转型，重点发力零售与多元化渠道，降低对大型房企客户的依赖。

东方雨虹董事长李卫国在2026年工作部署中下达“死命令”：实现防水卷材年发货量10亿平方米、砂浆粉料年产销量突破2000万吨。

今年上半年，东方雨虹零售渠道营收63.46亿元，同比大涨25.44%，营业收入占比提升至42.68%；工程渠道营业收入63.77亿元；零售叠加工程渠道的总收入占比达到85.58%，传统房企直销业务占比回落至13.61%。零售业务更高的毛利率，城市更新、修缮翻新、基建配套等非新房订单，正在成为新的增长支点。砂粉业务站稳第二增长曲线，海外板块营业收入同比增幅突破200%，多元业务开始释放增量空间。

转型成效已然显现，但历史包袱同样沉重。

一边是零售、基建、城市更新带来的增长动能，一边是规模庞大、持续减值的抵债资产库存。未来，怎样打通抵债资产的变现通道，严控新增不良债权，真正跳出“工程回款换取房产、房产贬值吞噬利润”的循环，是东方雨虹需要跨越的关卡。