---

中房报记者 许倩 北京报道

过去大半年，华侨城掌舵人吴秉琪很忙。他的公开行程大多指向两件事：给华侨城找钱、找出口。

最受关注的动作是剥离资产。11月4日，招商蛇口公告称，华侨城公开挂牌转让的深圳招商华侨城投资有限公司50%股权，最终被招商局集团全资子公司福建万木春以24.935亿元底价摘牌。

11月6日，招商蛇口再发公告确认，以5.065亿元收购华侨城持有的深圳市招华国际会展运营有限公司50%股权，已完成工商变更。通过这两笔交易，华侨城回血30亿元，相当于其三季度末货币现金总额的23%。

但亏损局面仍然很难扭转。华侨城三季报显示，前三季度归母净利润亏损47.07亿元，亏损额同比扩大7.8%；经营活动现金流净额-9.83亿元，同比骤降120%。华侨城方面解释称，主要因为销售商品、提供劳务收到的现金减少。

就资产处置及亏损情况，记者致电华侨城A董秘办，工作人员称该部门仅面向公司股东提供投资者沟通服务，不接待媒体采访。

吴秉琪在11月8日华侨城集团成立41周年庆上的表态，更像是对外界关切的回应。他表示，一年多来，集团全面深化改革，动组织、动流程、动制度、动干部，纵深推进组织变革；深入推进“一行一策”“一城一策”，多个项目取得重大突破；“防风险、促发展”各项工作取得阶段性进展。

改革动作不可谓不大，但从阶段性进展到真正扭亏，还有一段路要走。

临危受命

吴秉琪可谓临危受命。

去年9月，国务院国资委发布公告：张振高因达到退休年龄卸任华侨城集团董事长，刘凤喜不再担任总经理，时年54岁的吴秉琪以党委副书记、董事身份被提名为总经理。两个月后，吴秉琪进一步出任党委书记、董事长，成为华侨城“一把手”。

当时，华侨城已连续亏损3年半，2022年到2025年上半年累计亏损289亿元，是近年累计亏损最多的地产央企。

吴秉琪的到来被寄予厚望。他曾担任华润置地总裁、中国建筑副总裁，手握央企资源与实战经验，被视为央企地产管理层中少有的“铁军派”。

在华润置地期间，吴秉琪曾先后担任华西大区与华北大区一把手，带领华润置地华西大区2019～2020年业绩同比增长37.8%，达到275亿元；2021年调任华北大区董事长后，又推动华北大区2021年营业额增长21.44%至409.37亿元；并带领华润置地在北京市场实现突破，2022年以413亿元销售额跻身北京房企销售前三名。

2023年9月，吴秉琪赴任中国建筑集团副总经理，同时担任中国建筑副总裁，负责地产业务整合。他推动中国建筑2024年房地产业务实现销售额4219亿元、新增土地储备882万平方米、购地金额1385亿元，居行业首位。‌‌

接过华侨城重担后，吴秉琪既要破解连年亏损难题，更要推动华侨城变革与转型。履新这一年，他主要做了什么？

找钱、找路、向内动刀

梳理吴秉琪履新一年多的公开行程，大致沿着三条线展开：找钱、找合作出口、向内动刀。

找钱最直接的动作是卖资产、退地，加速出清低效重资产。近期最新落槌的，是大本营深圳的两大核心合营资产转让：招华国际会展50%股权和尖岗山项目平台50%股权相继完成或确定交割，合计回血30亿元。

据不完全统计，去年下半年至今，华侨城已有十余宗闲置地块完成政府收储退出，散落于宜宾、衡阳、广州增城、合肥、巢湖等地。其中，合肥空港小镇三宗地块于今年3月敲定收储，巢湖半汤温泉小镇地块在今年8月签约，合计补偿资金23.21亿元。多宗土地处置较早年拿地成本大幅折价，形成大额账面亏损。

资产退出范围还在扩大。惠州产业园、常熟实业等一批外地项目股权于2026年陆续挂牌转让，上海、西安、云南、无锡等地多个文旅、地产项目也在持续寻求退出路径。

找钱的另一头，是金融机构。2026年3月20日，吴秉琪在集团总部会见中信证券党委副书记、执行董事张长义，明确希望在“股权、债权融资等资本领域深化合作”。

4月28日，中国银行深圳市分行行长马明俊到访，吴秉琪提出在“城市更新、文化旅游、特色地产等领域进一步深化融资合作”。5月19日，同一天，他先见了交通银行深圳分行行长江洲，又见了中建五局董事长田卫国。到9月11日，国寿投资党委书记刘凡一行到访，议题落在“资产管理、融资拓展”上。

一年之内，银行、券商、保险资管轮番出现在华侨城总部会客厅里，指向很明确：在销售回款不畅、经营现金流转负情况下，华侨城需要从融资端找腾挪空间。

找合作出口这条线，最显眼的是“中建朋友圈”。吴秉琪从中建体系来，到华侨城后，中建各工程局的一把手开始密集现身深圳。

2025年12月19日，履新不久的吴秉琪先赴中建集团总部拜会老领导郑学选，表态“全面对标学习中建先进管理经验”。

2026年3月18日，中建一局董事长左强到访，谈的是“十五五”期间城市更新、文旅综合体及房地产开发合作。5月13日，中建三局董事长陈卫国到访；5月19日，中建五局董事长田卫国到访；6月30日，中建八局董事长周可璋、总经理孙士东到访；8月21日，中建四局董事长周圣、总经理王华平到访。5个多月，5家工程局一把手先后登门。

这种密集会面不是单纯的礼节性走动。中建各局正在从“建造商”向“运营商”延伸，需要华侨城的文旅运营经验和项目资源；华侨城则需要合作方来盘活存量项目、分摊开发压力。双方各取所需，但能否真正落地为可确认的收入和现金流，仍是另一回事。

对内组织架构调整，发生在2026年9月。

9月21日，华侨城董事会审议通过组织机构改革方案，将地产、文旅两大板块合计36个管理主体压缩至12个：12家文旅公司整合为5家，24家地产公司整合为7家，业务管理权限统一上收总部。

总部层面新组建文旅运营管理部、文旅产品中心、文旅营销管理部、资产管理与市场营销部，文旅板块在组织层级上被抬到与地产平级，由总部直管。这是吴秉琪上任以来动作最大的一次组织调整。

另一个大动作是反腐。今年1月，华侨城发布《华侨城十戒》，内容与华润集团上世纪90年代推出的《华润十戒》核心条款高度一致。吴秉琪在拜会时任华润集团董事长王祥明时表示，华侨城将“全面对标华润集团‘四个重塑’等先进管理经验”。

随即一场覆盖集团总部、地产板块、文旅板块及区域公司的反腐风暴开始了。 据公开通报，2026年3月至8月，华侨城体系内至少七名管理人员相继被查，从区域项目到集团总部都有涉及。

反腐不是孤立动作，背后是华侨城严峻的经营压力，核心思路是先清淤、再造血。

困局待解

但华侨城困局的本质，远比治理结构更深层。‌华侨城目前仍是“地产+文旅”双主业协同发展，但这一模式的内生矛盾尚未破解：当地产销售失速，文旅项目便从引流工具变成吞噬现金流的负担。过去地产反哺文旅、文旅抬升地价的循环，如今两头都在承压。

今年前三季度，华侨城A归母净亏损扩大至47.1亿元‌，其中第三季度单季亏损收窄至12.2亿元，但这一改善更多来自资产处置等非经营性因素。对于亏损扩大，华侨城披露，资产减值损失同比上升294%，主要因存货减值损失增加。早期高价拿的地，在下行周期不得面对账面价值与现实售价的落差。

文旅业务的盈利难题，同样没有找到答案。上半年公司旅游综合业务收入‌75.8亿元‌，占总营收‌58.17%‌，接近6成，已是第一大收入来源，且整体仍处于亏损状态。

更值得警惕的是现金流。前三季度经营活动产生的现金流量净额为-9.83亿元，上年同期约为净流入48.71亿元，由正转负；期末货币资金较年初下降37%，华侨城方面称主要因销售回款减少及偿还债务；短期借款则较年初上升33%，主要为满足经营资金需求新增流动资金贷款。

销售端同样不容乐观。今年前10个月，华侨城累计合同销售金额仅74.9亿元‌，同比下降48.5%。

在2025中国旅游集团化发展论坛上，吴秉琪明确提出，要坚定不移将旅游业作为支柱业务，并做好“文旅+百业”文章。吴秉琪手中的牌，还能打出什么？