中房报记者 苗野 上海报道

一边是一季度净利润暴跌55%，一边是三个月内豪掷70亿元囤地，申通地铁此举引发市场关注。

6月末，上海市规划和自然资源局发布公告，宣布以协议方式出让松江区4幅地块，成交总价34.66亿元，意向用地者为上海广崧建设发展有限责任公司。这家公司背后站着两位股东，分别是申通集团持股51%，松江区国资委持股49%。

这已是申通地铁今年在上海土地市场的第二次大手笔。就在3个月前，它刚以36.9亿元拿下上海宝山区18号线康文路站TOD综合体。

但地块“捂热”不过三个月，6月9日，项目公司100%股权及相关债权便出现在上海联合产权交易所的预挂牌名单上，预披露时间为6月4日至7月3日。

截至目前，最终的转让结果尚未公布。

市场普遍预期，接盘方将是某家具备TOD开发经验的央企或国企，申通地铁则通过“协议拿地+快速转让”的方式，实现土地价值的提前兑现。

从青浦上盖到松江TOD，从宝山到洞泾，申通地铁正以“地铁+地产”的模式疾驰于上海土地市场。三个月70亿元的拿地节奏，加之“快进快出”的操作路径，更显这家轨交巨头在土地经营上的娴熟与野心。

闪电拿地快速转手

这场“闪电战”始于今年3月。申通地铁通过全资子公司上海广甯建设，以总价36.9亿元拿下宝山区18号线康文路站TOD综合体地块，包含9.47公顷住宅地块及相邻商办地块，住宅楼面价约2.65万元/平方米。项目为典型三维立体TOD开发，含约11万平方米低密度住宅、5万余平方米商业及2万平方米办公空间。参照同片区金茂满誉项目约7.25万元/平方米的入市均价，本项目利润空间可观。

然而，拿地仅3个月后，申通地铁便将项目公司100%股权及相关债权挂牌转让。

与此同时，申通地铁并未止步。6月24日，其联合松江国资委以34.66亿元拿下松江洞泾刘五公路站TOD项目4宗地块，包含3宗住宅用地和1宗商业租赁混合用地，预计新增住宅供应约31万平方米。该地块为协议出让，三宗宅地楼面价约1.3万～1.4万元/平方米，较周边华发地块约2.58万元/平方米的楼面价跌幅近50%，成本优势显著。市场预计，松江项目或将复制宝山模式——先由国资联合体拿地，再通过股权转让变更开发主体。另据公开信息，申通地铁还在与青浦新城联合筹备青浦新城南站上盖项目。

先拿地、再转手，背后是一套成熟的商业逻辑：申通地铁利用轨交运营平台的特殊地位，优先获取协议出让的TOD地块资源，再以股权转让形式将开发价值释放，既规避了自行开发的资金占用和风险，又通过转让溢价提前变现土地增值红利，反哺地铁建设和运营。

这套模式申通地铁早已驾轻就熟。其与凯德合作的汉中路星贸广场、与华润合作的吴中路万象城、与保利发展合作的保利光合上城、与万科合作的天空之城，均为成功案例。上海申通地铁资产经营管理有限公司相关负责人曾公开表示：“通过合作实现了产业链前端土地整理的溢价收购，借助开发商力量获得了产业链后端的收益。”与申铁合作的开发商均为行业TOP10甚至TOP5。

财务压力下的“快进快出”

申通地铁的土地生意，一面是主动出击以增厚收益，一面是主业承压下的被动突围。

2025年全年，申通地铁营业收入5.96亿元，同比增长1.78%；归母净利润5422万元，同比增长4.64%；但扣非净利润同比下降1.31%，经营活动现金流净额下滑近三成，毛利率下降2.67个百分点。

真正的警报在今年一季度拉响。公司实现营收1.36亿元，同比增长6.3%；归母净利润仅408万元，同比暴跌55.37%，毛利率从19.76%骤降至15.45%，“增收不增利”窘境清晰可见。利润骤降主因为商业保理业务利润下降、电科公司因股权变更个别项目未结算、物业公司新业务导致成本增加。

值得注意的是，截至2025年末，公司交易性金融资产暴增1198.83%，2026年一季度已达约7.15亿元。大量资金用于理财和证券投资，折射出主业造血能力有待提升。在2026年5月业绩说明会上，投资者直接提问：“核心业务回报率偏低情况下，如何平衡金融投资与主业扩张？”这一问题恰恰点出了申通地铁的战略困境。

“拿地即转让”，不是一种选择，而是一种必然。“申通地铁的核心能力不是盖楼，而是拿地，赚的是土地整理环节的溢价，并为部分房企提供入局机会。”上海某房企内部人士表示，好处是资金周转快、风险低，但也意味着放弃了物业长期持有的租金和资产增值收益。一个成熟TOD项目运营10年后的价值，远高于今天卖地的收益。

事实上，“盘活资产，跟踪协同效应的创新业务投资机会”已被列入申通地铁2026年度“提质增效重回报”行动方案中。此次挂牌转让正是这一战略的落地。

但有行业分析师认为，申通地铁像个“二传手”，核心价值在于“释放价值”而非“持有资产”。宝山康文路TOD项目住宅利润可期，但捆绑约5万平方米商业配套，且位于庙行板块，去化压力较大，寻源难度不容忽视。松江地块因周边商业、教育、医疗等基础设施尚不完善，整体开发条件薄弱，或对其转让估值产生不利影响。