改造后的上海田林路65弄。徐凡淋/摄

徐凡淋 中房报记者 付珊珊 上海报道

悬空搭出的“吊脚楼”、一梯十余户挤着合用厨卫、最小户型仅十余平方米，曾是上海徐汇区田林路65弄刻在居民生活里的窘迫日常；如今，这片建成70余年的建筑通过原拆原建完成了蝶变。

近日，上海徐汇区田林路65弄居民陆续拿到新房钥匙，站在采光通透的新居内，居民徐谨满心欢喜，对全新现代化社区生活充满期待。“现在新房通透宽敞、配套完善，生活便利度直接翻倍，我们打心底里开心。”

始建于上世纪50年代的田林路65弄，是典型的老式工人新村，历经70余年岁月侵蚀，小区硬件设施全面老化、居住短板愈发突出。房屋漏水、墙体开裂、管线裸露老化等问题频发，加之户型格局不合理、空间极度逼仄，小区居住环境持续恶化。尤其小区楼栋无电梯，高龄居民日常出行极为不便，“告别老房、住进新房”成为1044户居民多年的共同心愿。

通过原拆原建、原址回搬改造模式，这片老旧小区彻底旧貌换新颜，原本低矮老旧的多层楼房全部拆除，取而代之的是错落有致、配套完善的高层电梯住宅，一个全新的现代化品质社区正式落地。

不止田林路65弄，近年来上海彭浦新村、蕃瓜弄、康健路341弄等多个老旧小区，均通过原拆原建模式完成迭代升级，为超大城市老旧社区更新打造了可复制、可推广的上海样本。

老旧小区困境凸显

千户居民盼安居

改造后的上海田林路65弄焕然一新，不少居民正在搬家具到新家。 徐凡淋/摄

7月5日，记者实地探访刚刚完成交付的徐汇区田林路65弄。施工现场早已褪去喧嚣，崭新的楼栋挺拔规整，小区道路整洁平整，不少居民正忙着搬运家具、布置新居，处处洋溢着回迁新居的喜悦。

改造前的田林路65弄，是上海老旧工人新村的典型缩影，居住痛点十分集中。小区楼栋普遍为3至5层无电梯老式住宅，户型设计落后，公共资源极度紧张。据居民介绍，小区最高达到一梯11户的密集布局，普遍存在5户共用卫生间、2户共用厨房的情况，部分房屋最小使用面积仅13.5平方米，空间拥挤、功能缺失，是名副其实的“老破小”。

上海田林路65弄拆除前的局部实景。

更棘手的是，小区产权构成极为复杂，涵盖直管公房、宗教产权房屋、售后公房等多种类型，其中直管公房750户、宗教产房屋222套、售后公房40户。多元交织的产权格局、零散的地块布局，让项目改造前期推进难度极大，成为制约小区更新改造的核心堵点。

民生痛点就是改造重点。2022年10月，上海出台《关于加快推进旧区改造、旧住房成套改造和“城中村”改造工作的实施意见》，明确旧住房成套改造的工作目标与实施路径。田林路65弄改造项目被正式纳入徐汇区“三旧”变“三新”民心工程重点项目，依托市级政策支撑，正式启动改造筹备工作。

为了解居民诉求，立足居民真实需求，上海徐汇区田林街道组建了专项攻坚小组倾听居民意见与建议。据上海徐汇区田林街道管理办主任王晓琛介绍，项目启动前期，街道召开了多场居民座谈会，倾听居民意见，这之中“一间独立卫生间、一个专属厨房、一处采光良好的阳台，一部方便出行的电梯”，成为全体居民最关注的居住诉求。

高效精准的群众工作，换来亮眼的改造成绩。2023年7月上旬，田林路65弄改造项目正式启动签约，仅用45天便完成1044户居民100%自主签约，创下徐汇区超千户旧改项目签约最快纪录，为工程顺利落地筑牢群众基础。

多维破局破解难题

老旧危房变身品质社区

田林路65弄小区运动设施。徐凡淋/摄

针对小区产权复杂、地块零散、改造难度大的核心问题，上海市徐汇区房管局、田林街道等多部门联动，创新推出四大统筹举措，全方位打通改造堵点，为项目顺利推进扫清障碍。

一是统筹区域规划，盘活土地资源。项目原有地块零散，单独改造无法满足全部居民原址回搬需求。对此，片区打破单一地块局限，统筹田林路63弄、65弄整体规划，统一布局地面交通、地下车库与公共配套，优化整体空间格局，大幅提升土地利用效能，保障千户居民原址安置需求。

二是统筹实施主体，破解产权壁垒。针对直管公房、宗教产、售后公房多元产权交织的难题，相关部门主动对接市民宗局等权属单位，多方沟通协商，最终达成统一改造合作协议，将小区所有产权类型房屋全部纳入改造范围，彻底解决多产权小区改造协同难的行业痛点。

三是创新建造技术，提质提速降本。为兼顾改造品质、施工效率与居住舒适度，项目摒弃传统施工模式，采用国内领先的混凝土模块化集成建筑技术，成为上海首个混凝土模块化建造项目、全国规模最大的模块化建造城市更新项目。通过“工厂预制、现场组装”的智能化建造模式，将楼栋拆解为2995个标准化模块，在工厂完成结构、水电、卫浴一体化预制，现场快速组装成型，相比传统施工减少70%现场用工、75%建筑垃圾，兼具高效、安全、绿色、低碳优势，有效规避老旧小区施工扰民、工期冗长的问题，为复杂旧改项目提质增效提供技术支撑。

四是深化党建引领，筑牢民生根基。依托基层党建体系，搭建街道、社区、物业、居民联动机制，工作人员分片包干、精准入户，实时摸排改造诉求、化解矛盾纠纷。党员、楼组长主动带头签约、宣讲政策，发挥示范引领作用，同时精准帮扶特殊群体，全方位保障改造工作平稳有序推进，实现改造速度与民生温度双向兼顾。

在完善改造机制、破解推进难题的基础上，项目于2024年3月正式动工建设。按照改造规划，项目拆除原有12栋3~5层老旧楼栋，新建6栋8层、2栋11层带电梯高品质住宅。改造前小区总建筑面积3.3万平方米，改造后扩容至7.4万平方米，所有居民实现100%原址回搬、原地安居。

户型设计上，项目充分呼应居民核心诉求，优化户型格局，打造户户朝南、采光通透的居住空间，彻底解决以往厨卫共用、无独立阳台的短板，每户均配置独立厨房、卫生间与观景阳台，平均每户新增居住面积约11平方米，居住舒适度大幅提升。

小区公共配套同步全面升级，电梯、地下车库、户外休闲空间、社区配套用房、运动设施一应俱全。同时，项目充分考量老龄化社区特点，落地多项适老化设计：卧室床头配备紧急呼叫按钮，电梯加装低位扶手，所有楼梯入口设置无障碍缓坡，全方位适配老年、残障群体无障碍通行需求，打造全龄友好型社区。

今年6月17日，上海田林路65弄改造项目正式竣工交付，历经近3年精心打磨这里实现了从老旧危房到品质社区的华丽蜕变，千余户居民圆满实现“旧房换新居”的心愿。

看着焕然一新的小区，回迁居民纷纷点赞：“现在小区环境整洁、配套齐全，不用再挤共用厨卫，出门有电梯、休闲有场地，居住幸福感大幅提升。”

明晰资金产权机制

打造可复制更新样板

旧改的平稳落地，离不开清晰透明的资金与产权机制。

上海市徐汇区房管局城市更新科师鸽介绍，项目由徐房集团作为实施主体，政府主导统筹，资金来源于财政拨款、城市更新专项基金及国企资金托底。费用划分规则清晰惠民：居民原有产权面积无需承担任何改造费用，仅需少量承担超额扩建部分的面积成本，最大程度减轻居民改造负担。

针对居民关注的产权证办理问题，师鸽解释，目前项目整体大产证正在有序办理中，待大产证办结后，居民可按流程申请公房出售，顺利办理个人不动产权证，合法权益得到全面保障。

本次田林路65弄原拆原建项目，创新探索出“政府主导、财政托底、居民减负、社会补位”的可持续模式。项目不以房产销售盈利为目的，主要通过小区商铺、地下车位长期租金回笼资金，为社会资本参与城市更新提供良性路径，有效破解了老旧小区改造盈利难、持续性弱的行业难题。

上海师范大学房地产经济研究中心主任崔光灿表示，原拆原建是城市更新的重要方式之一，上海也是较早探索老旧住房原拆原建的城市，如彭浦新村、康健路341弄项目、蕃瓜弄项目等，都在原拆原建基础上实现了城市更新与居民生活的提升。

下一步，可以通过出台土地规划、容积率优惠等更加细化政策，加大社会资本参与力度，通过财政与社会资金的共同参加，推动更多老旧小区通过原拆原建方式实现更新。