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法拍盘活不是简单抄底

中国房地产网

2026-11-02 10:49

樊永锋/文

寸土寸金的广州北京路商圈，停工近十年的景豪坊西区以 27 亿元起拍上架，再次把老城核心区烂尾商业项目的盘活困境摆上台面。东区历经多轮降价、折价成交在先，西区标的体量更大、历史包袱更重，围观热度很高却暂无报名，这一幕说明：黄金地段不等于优质资产，老城商业项目的盘活，早已不是资本简单抄底的生意。

景豪坊的困局，首先是历史遗留风险与资产价值的错配。项目起拍价对应的是核心区位、近 10万平方米计容体量，坐拥北京路成熟客流与地铁连通潜力，纸面价值亮眼。但拍卖公告清晰划定了买受人的兜底责任：失效的规划许可、缺失施工手续、可能产生的补缴地价；数十宗未落地的拆迁安置，原约定跨区回迁方案因东区停工落空，项目无住宅属性，原址回迁路径不通，货币补偿、异地安置、持续支付临迁费都要由接盘方承担。叠加地下文物埋藏区的考古风险、东西区统筹开发协调义务，标的附带的隐性成本、不确定性，远大于在建工程本身。东区从 8.97 亿元一路下探至 1.5 亿元才成交，本身就是市场对这类 “带包袱资产” 的定价投票。

东西区命运捆绑，是景豪坊盘活最特殊的难点。项目开发周期横跨二十余年，股权几经转手、债务层层叠加，开发主体、债权人、拆迁安置群体多方利益交织。早期资本以高息债权投入，最终陷入债务诉讼；后续企业折价转让股权、计提全额减值，本质上是主动离场、止损离场。东区先行处置完成资产换手，并不意味着项目矛盾消解，相反，新买家入场之后，东西区如何统一定位、交通衔接、业态协同，没有现成方案。两个片区分属不同主体，一旦开发节奏、运营思路脱节，很容易出现 “盘活一半、搁置一半” 的割裂局面，浪费北京路稀缺的空间资源。

放在更大的行业背景下，景豪坊的遭遇也是国内核心商圈商业地产转型的缩影。十年间，商业逻辑已经深刻改变。过去商圈核心大商业地标自带流量红利，如今线上消费分流、区域商圈多点开花，消费者更看重差异化业态、文化体验、场景运营，单纯建设大体量购物中心很难稳赚。老城项目还要叠加文物保护、风貌管控、民生诉求，开发约束远高于新区。资本不再愿意为地段溢价盲目买单，法拍市场的理性，恰恰是行业回归基本面的信号。

老城更新，不能只寄希望于单个接盘企业独自消化全部历史欠账。景豪坊案例提示，对于安置任务重、手续复杂、多方利益纠缠的烂尾地标，单一司法拍卖模式有其局限。地方层面可以探索更加多元的处置路径：建立政府、债权人、竞买人、被拆迁人共商机制，厘清安置方案、明确责任边界；提前开展规划预审，打通手续续办通道，降低竞买人的信息差与风险预期；同步统筹商圈整体规划，把项目盘活嵌入北京路历史文化街区更新框架，避免重走 “重开发、轻运营” 老路。

编辑：温红妹

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