中房报记者 付珊珊 上海报道

距离首次境外债重组完成仅183天，旭辉控股（集团）有限公司（以下简称“旭辉”）启动二次重组。

6月29日，旭辉公告称，公司曾于2025年12月29日通过一项计划安排，完成境外债务重组。但受行业严峻挑战影响，截至公告发布日公司仍面临严重的流动性压力，无法支付2026年6月29日到期的"选项2最低现金"及6月30日到期的新债务工具摊销付款，构成违约事件。

公告中，旭辉表示，自2026年6月29日起，暂停支付多项境外融资义务的本金及利息，并采取措施维持运营、保全资产，继续推进伦敦资产出售，同时与债权人接洽调整重组条款。公司已聘请华利安诺基（中国）有限公司为财务顾问，年利达律师事务所为法律顾问，协助制定境外融资义务全面优化重组方案。

6个月前的2025年12月29日，旭辉宣告完成境外债务重组。如今原有重组方案难以为继，旭辉启动二次重组。

放眼业内，融创中国也曾启动二次重组并成功将债务清零，成为不少出险房企化债样本。当前，除了旭辉，奥园中国、禹洲集团也明确正在进行境外债二次重组，这意味着民营房企跨境债务重组面临不确定性，二次重组所要面临的后续债权博弈与风险化解难度将显著升级。

北京盈科（上海）律师事务所资产律师陆鼎认为，从旭辉的牌面来看，二次重组有一半的成功概率，董事长林中的韧性是宝贵的谈判筹码，这可能使得重组成功概率提升到六七成。

双重困局

此次无法按期支付相关款项，与旭辉一笔伦敦资产处置相关。

根据旭辉公告，公司一直依据对债权人的承诺积极推进伦敦投资物业的出售工作，以筹措款项支付第二笔头部现金约1000万美元。该交易于2026年第一季度取得阶段性进展，然而，后续受制于无法掌控的外部因素，包括持续恶化的市场环境及地缘政治紧张局势，交易进度严重受阻。上述因素已显著抑制市场情绪、削弱买方意愿，并拖长了整体交易周期，导致旭辉最终无法在到期日支付该笔款项。

客观来看，旭辉处置伦敦资产的时机恰好赶上了国际市场剧烈动荡。英国宏观经济指标持续恶化，经济增长停滞，失业率攀升至5%；中东冲突持续传导，通胀预期反弹，英国基准利率高达3.75%；2026年一季度英国商业地产交易额环比大跌超50%。经济恶化、融资成本高企、地产交易暴跌，都成为旭辉处置伦敦资产的绊脚石。集团尝试寻找其他资金来源，但在当前市场环境下未能获得足够融资。

资产处置不及预期只是表层原因，更深层次的问题在于旭辉的经营造血能力尚未恢复。2025年重组完成时，通过债转股、本金削减和展期安排，旭辉将境外81亿美元本息削减约67%，有息负债从2021年峰值的1141亿元压降至504亿元。2025年，旭辉股东应占净利润176.66亿元，首次扭亏为盈，但这背后，来自债务重组的约414亿元一次性收益不容忽视。剔除这笔收入后，旭辉的核心净亏损高达88.87亿元，相比2024年亏损进一步扩大。

销售额在下降，毛利率也从15.4%滑落至6.9%，与此同时，旭辉2025年确认了129.76亿元的资产减值拨备。进入2026年，趋势并未明显逆转，今年上半年，旭辉累计合同销售50.1亿元，同比2025年上半年的101亿元下降约50%。这些销售额对应旭辉超500亿元的有息负债，可谓杯水车薪。

债权博弈升级

2022年至2024年，多家出险房企通过债务展期、债转股等方式完成首轮境内外债务重组。但进入2025年以来，受销售回款持续低迷、融资环境尚未根本好转等因素影响，出险房企现金流仍无法覆盖重组后的刚性支出，面临再次违约风险。

在此背景下，除了旭辉，已有奥园中国、禹洲集团等房企已明确再次优化境外债务方案，另有部分已完成首轮重组的房企开始申请对首次重组条款进行同意征求，以避免触发交叉违约，比如中梁控股、佳兆业、时代中国等。

在一些业内人士看来，在房地产行业并未回暖、出险房企尚未恢复正常经营的状况下，“再次优化境外重组方案，彻底解决上市公司主体债务风险”正逐步成为出险房企实现风险完全出清、经营根本性修复的战略必然。再次优化重组方案有助于企业从持续的债务谈判与偿付压力中彻底解脱，赢得经营不受干扰的战略窗口期，从而将资源集中于业务恢复与经营改善。彻底解决境外债务风险后，企业能够向市场、购房者、金融机构及合作伙伴传递出“彻底摆脱困境、迈向新生”的积极信号。

以融创中国为例，在2023年11月首次完成境外债重组后，融创中国于2025年3月公告进行境外二次重组，并于2025年12月完成了二次重组，成为行业首家境外债基本“清零”的大型房企。进入2026年，融创中国多个重启地块持续热销，成为出险房企化债样本。

不过，融创中国的路，其他房企能否复制？

陆鼎给出了审慎判断。他认为，融创能成功有几个前提，复制性很难。其一，核心团队没有散，主心骨孙宏斌仍是操刀人，左膀右臂和腰部骨干都还在，这是重生的组织关键；其二，化债方案的选项足够丰富，能够匹配不同债权人的初步诉求；其三，实控人或大股东顶在一线用自身信用弥补企业信用缺口，孙宏斌做了一些股东借款的债转股；其四，融创手里的土地储备大多在一二线城市，手里的货还有想象力。陆鼎总结道：“货不差，组织还在，负责人被认可，方案看得过去，所以融创能够通过债务重组，这场手术能够初步取得成功，但也很难复制。”

相比之下，旭辉的处境则更为复杂。此前，旭辉提出转型聚焦轻资产业务，在陆鼎看来，旭辉轻资产业务从眼下来看，最好的情况就是将将入能敷出，可是债权人要的不是潜力，是还钱的可能性。去年底初步通过的方案是"削债+转股+部分留债/部分现金"，而债权人愿意同意削债的前提是保持低流量但还在支付的进度。如今刚展期半年就出现停付，债权人的紧张情绪可想而知。

从机构视角来看，旭辉大部分债权人是金融机构或国有企业，彼时投出债务重组支持票，需要在内部过几道会，债权人本身也顶住了巨大压力。如今停付将导致内部再次预警上会，二次投票面临的压力只会更大。

实际上，陆鼎认为，现在不少出险企业都面临资金流动性压力。“对旭辉而言，有利因素有几个方面：一是不成功则进入清盘程序，回收率更低，债权人有再次妥协的动机；二是首轮谈判的共识基础还在，关键只在于各自的筹码和博弈方向；三是旭辉董事长林中没有躺平，与一些企业摆烂式重组有本质区别；另外，当下房地产市场的大底部已初步成型，债权人没理由这个时候放弃。当然，目前旭辉经营基本面较弱，虽相比不少出险企业尚有弱支撑，但停付后的信任危机必然加重，谈判博弈会更大。”陆鼎坦言，只要方案尚可，债权人会很容易通过；但如果债务人因此觉得可以不断试探债权人底线和边界，就会让重组出现更多“阴云”。

在此前股东大会上，旭辉管理层在谈到公司后期负债问题时曾表示，从转型角度来讲，希望在未来某一天把负债降到极致低。对标铁狮门，以GP身份操盘项目。公司核心负债目标是，集团层面不保留负债，仅在资管项目层面保留必要项目债务，作为轻资产业务，净负债率可降至20%以下甚至更低。

旭辉管理层提到，在推进由重转轻的过程中，旭辉将合情、合理、合法地实现负债的极致压缩，最终使公司彻底摆脱高杠杆包袱，回归健康运营轨道。

由此来看，要最终实现上述目标，寻求债务重组方案的进一步优化或许是必经之路，但可以预见的是，在二次重组的谈判桌上，旭辉和债权人都将面临一场新的博弈，而这一次，二次重组的谈判空间更为有限，博弈难度也将进一步加大。