上海LCM 置汇旭辉广场

丨中房报记者 高欣 上海报道

对于拿地，旭辉一直有着自己的节奏和眼光。从今年3月开始，旭辉开始频频在土地市场出手，这一次他们把目光对准了发展空间巨大的二线城市。

不同的是，与其他房企聚焦杭州、苏州等热点市场拿地的战略不同，旭辉选择了在太原、成都以低价甚至底价摘得了多幅优质地块。4月24日，旭辉集团以6.19亿元底价摘得了成都市新都区123亩优质商住地块，项目总建筑面积27.4万平方米，综合楼板价2261元/平方米。

同日，旭辉集团还宣布，公司联合碧桂园、平安不动产以及凰泰地产以48.5亿元成功摘得太原市尖草坪区三给片区SP-1919至SP-1928共10幅地块，占地总面积约1009亩，可售楼板价1970元/平方米。

而这也是继年初旭辉获取武汉光谷核心区曙光村地块，以及在苏州、长沙、天津、合肥等地获取多幅优质住宅和商业地块之后，再一次出手，增厚土储，巩固在二线核心城市的项目布局。

上海宝山旭辉U 天地

一二级联动开发能力显现

伴随一级开发风险逐渐显现，近年来，越来越多房企开始转换思路，纷纷开始增强一二级市场联动拿地能力，并将一级土地开发作为在二级市场拿地的助力踏板，以降低单纯的一级开发带来的各种风险。特别是在土地市场回暖和和限价调控的当下，通过一二级联动拿地，相对于公开市场招拍挂，利润率优势明显。

对于旭辉来说，持续的一二级联动不仅能使公司丰厚土地储备，更在不断为其拓宽拿地渠道，以满足旭辉在全国布局的需求。与此同时，在房企集中进入二线城市布局的大背景下，一二级的联动开发也在帮助旭辉以更低廉的价格获取土地。4月24日在太原摘地可以说是旭辉在土地市场一二级联动成功转化落地的又一典型案例，这种模式获得成功，足以表明旭辉在全国范围内多元化、多渠道拿地的能力正在稳步提升。

以本次联合获取的太原土地为例，旭辉此次在太原拿下的10幅地块，是其2017年8月参与三给片区综合改造项目以来获取的首批地块，包含近200万平方米住宅，及超过50万平方米底商和集中商业，可售总货值超过300亿元，预计今年年内即可贡献部分销售。后续整个三给片区综合改造完成后，项目总货值预计将达近千亿元。

从区域位置来看，三给片区隶属太原尖草坪区，是太原市极具发展活力和潜力的区域，也是市政府重点打造的新区。该片区不仅规划了重点学校、省级人民医院，更有7大生态主题公园在陆续建设中，未来或将成为太原生态居住的标杆区域。

旭辉集团董事长林中表示，秉承进驻即深耕的原则，旭辉将以三给项目为抓手，以创新的产品和理念深耕太原市场，打造一座具有国际标准的生态、智慧新城。“作为旭辉在太原的‘压舱石’项目，三给项目将建设包含住宅、商业、教育配套等多种业态在内的大型城市综合体，进一步体现旭辉作为“城市综合运营商”的开发能力。”

也有业内人士认为，通过提前锁定潜力城市的大型地块，旭辉储备起“粮仓项目”，将持续稳定地贡献销售，同时也能大幅提升公司在该区域市场份额。而打造大型标杆项目，也将为旭辉未来在其他地区持续获取此类项目打下基础。

事实上，从2019年开始，旭辉就通过参与一级土地开发，以低于区域市场价格水平的地价摘得了武汉光谷核心区曙光村地块，为公司带来位于中心城市核心区的逾50万平方米的纯住宅土地储备。此外，旭辉还接连在苏州、长沙、天津、合肥等核心城市获取多幅优质住宅和商业地块，进一步丰富土储结构，增厚土储规模。

而据公开信息显示，旭辉今年一季度已确权的新增土储面积权益占比接近85%，较去年有大幅提升。这也预示着未来一到两年，旭辉的销售权益占比将会进一步提升。

“城市综合运营商”的精准布局

在一二级联动开发的加持下，旭辉的全国化布局也在不断走向深入。自2007年开启全国化战略布局以来，旭辉就一直坚持深耕三大核心都市圈及一、二线城市。据其年报显示，截至2018年底，旭辉总土储面积达5500万平方米，总货值达8000亿元，分布在长三角、环渤海和华南三大区域的货值占比近四分之三，一线、二线和准二线城市货值占比总货值更是高达91%。

“在城市化发展的‘后半程’，市场进入平稳增长，低频波动，震荡上升的新长周期，城市群、都市圈的城市化将是未来经济的助推器。”林中认为，从总体来看，一二线城市市场将好过三四线城市。因此，旭辉积极布局都市圈，增加一线城市持有经营，开发业务以二线及强三线城市为主，并建立起维持3~4年的土地储备，将帮助企业穿越周期，实现可持续高质量发展。

据东方证券统计，旭辉的权益土地储备中，经济、人口、资源三个维度均衡发展的“三好城市”城市占比处于行业领先水平，这种布局对持续拉动后续销售十分有利。而今年1月将旭辉列为内房股“首选推荐”的摩根士丹利则认为，随着未来地方政府逐渐放开限制政策，将惠及在一二线城市有较多土地储备的房企，旭辉因为优质的土储结构亦将受益。

2018年年初，旭辉即定下了“扩土储、增权益、调结构、拓纵深”四大拿地战略目标。从其年报数据也可以看到，以上目标均得以较好地实现。据统计，截至2018年底，旭辉全国化布局已达55个地级以上城市。秉承进驻即深耕的准则，旭辉在每个进驻城市都精心耕耘，在苏州、合肥、青岛、重庆、沈阳等众多城市都已成为当地市场上的TOP10房企。未来，旭辉将继续深耕已经布局城市，争取在每座城市进入前十名。

此外，在低溢价、高货值增厚土地储备的同时，旭辉在各个城市的布局也不再仅局限于住宅项目的打造。

以4月24日旭辉在成都拿下的区域商业地标项目为例，该项目位于成都新都区着力打造的“香城之心”城市新中心核心区域，定位于高品质的城市商业综合体。项目由约10万平方米可售商业、8万平方米自持商业及9万平方米精品住宅组成，项目还包含一栋超高层商住办公楼，建成后将成为新都区新的地标性建筑，有力提升区域商业水平及城市形象。

本次旭辉在成都得以成功摘地，很大程度上得益于其不断成熟的商业开发与运营能力逐渐获得认可。而拿下这个项目将会进一步证明旭辉作为“城市综合运营商”的过硬实力。

据悉，目前旭辉旗下旭美商业已实现管理面积逾百万平方米，逐步形成旭辉广场、旭辉里、社区商业旭辉集市三条产品线，在引领城市商业的新潮流的同时，也推动着旭辉“城市综合运营商”战略全面落地。

有业内人士认为，旭辉旗下的商业、物业业务与公司深耕一二线城市的策略形成有机协同。随着在成都、上海、北京等地的地标项目形成示范效应，旭辉未来有望继续拓宽在二线及准二线城市多元化获取优质商住地块的拿地渠道，从而进一步拓展商业布局，提升租金收入。