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二手房交易首破10万套 西安楼市呈现“V字反弹”

中国房地产网

2025-01-10 21:16

石青玲/发自西安

从统计数据看,西安新房价格在2024年,一直走在全国前列。

国家统计局最新数据显示,2024年11月西安新房价格虽然环比微降0.2%,但同比上涨0.3%,成为70个大中城市中仅有的三个同比仍在上涨的城市之一;2024年前11月,西安新房价格同比平均上涨3.2%,是除上海外唯一一个新房价格同比上涨的城市。环比来看,除2024年5月、9月、10月和11月出现下跌外,其余月均为上涨,其中环比涨幅有5个月领跑全国。

多位房地产营销人士则表示,数据和体感有着一定的差距,“我们感觉房屋价格是在往下走的,每个月和每个月都不太一样”。2024年,房价虽然整体呈现上涨态势,但打折促销是西安市场的主流,有央企人士说道:“公司去年的项目销售都有一定的优惠。”与此同时,送车位、送物业费、封阳台、送家电等优惠办法层出不穷,部分偏远项目甚至推出了“买房送车”的活动。

“这些优惠都是隐形的,无法体现在备案价格中,但都是企业或者项目的成本。”一位项目营销负责人透露。

市场“V字反弹”

“波澜起伏,平稳落地。”这是保利·天珺销售经理对2024年楼市最大的感受。

据克而瑞陕西统计,2024年保利·天珺项目成交金额34.19亿元,位列《前12月商品住宅项目销售金额榜》大西安TOP20第2位。作为航天城板块关注度比较高的楼盘,项目在2024年11月就已经完成了销售指标。虽然成交亮眼,但全年的销售也并非一直向上,而是有起有伏,去年8、9月是销售经理觉得最难熬的两个月,“当时西安市场整体去化都不太好,项目一期也正处于清盘阶段,这些因素使得项目去化处于低位。”保利·天珺销售经理回忆道。

西部大道板块的红盘雁南云境,也有着类似的遭遇。“7月、8月、9月三个月,西部大道板块的成交量比‘腰斩’还要严重,实际上在4月份的时候大家已经感受到了市场往下走的趋势,但是没想到会这么严重。”该项目负责人说。

一切从2024年9月26日之后开始好转起来。9月26日,中央政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”;10月17日,西安市再次优化了政策,打出了解除限售、取消限价等重磅组合拳。在此之后,楼市一改萎靡不振之势,来访量与成交量都出现了明显上升。 

“新政叠加二期新推,客户入市的积极性提高了很多,国庆期间每天至少要接待7~8组客户。这两个月成交仍然比较客观,2024年12月成交了150套左右,平时周内的日接访量大概在40组左右,周末在140~150组左右。”保利·天珺销售经理说。

雁南云境负责人表示:“去年12月的销量相比10月、11月有所下滑,但比9月底新政之后销量、上访量有一个明显的增加,起码增加了30%~40%。”

随着政策的发力,雁南云境在去年12月底完成了全年的销售任务,“雁南朗境、雁南云境是区域的价格标杆,但是项目容积率只有2.2,而且二期的雁南云境比朗境在产品、园林、楼间距等方面都做了提升,居住舒适度在板块内是比较高的楼盘。”雁南云境营销负责人表示,随着宜家荟聚的开业、山姆超市、陕师大实验小学等配套的不断落地,很多人持续看好这个板块。

据中指研究院统计,2024年10月,西安楼市成交面积67.41万平方米,环比9月份的46.84万平方米上升了43.9%。11月、12月,成交量分别为78.07万平方米、64.1万平方米,从全年来看依旧处于高位。 

可以说,西安楼市完成了一场“V字反弹”。 

房企会继续让利推货

楼市虽然走出了“V字反弹”,但从全年来看,西安楼市的成交量仍位于低点,有央企人士称:公司2024年没有完成销售任务。

据克而瑞陕西统计,2024年大西安商品住宅供应986万平方米,同比下滑11%;成交874万平方米 ,同比下滑19%。“2024年,6月至9月市场出现了明显下滑,拖累了全年的表现,实际上早在2023年8月的时候,我们就已经关注到了市场的变化,2024年的前几个月可以说走出了独立行情,不过大势难改。”另外一位不愿具名的央企营销总经理说道。

她分析称,西安楼市成交出现下滑,首先,还是因为经济的问题;其次,行业竞争激烈,推盘集中,出现了恶性竞争影响了客户信心。例如高新三期的降价事件,高新作为西安楼市的价格锚点,一旦价格出现波动,也会带动整体楼市波动;再次,产品迭代加速,实景展示区、会所、园林等都在不断升级,购房者选择性变多,拉长了入市的周期。

保利·天珺的销售经理也称,“没有谁的成交周期很短,现在的购房者更加理性,会多作对比。”据他了解,成交最大的“天敌”还是客户的观望情绪,“客户认为当下的房地产处于下行状态,那么未来销量不好的时候价格是不是还有调整的空间,或者政策还有没有利好的空间等等,他们会纠结未来是不是有更好的入手时机”。

对于2025年的楼市,前述央企营销总经理表示“谨慎不乐观”。他认为:“2025年,市场竞争依旧很激烈,预计企业仍会快速推货,价格上、策略上也会放大尺度。”

上述央企人士直言:“2025年感觉不会很好,维持目前态势,主要是因为客户预期和钱袋子有困难。”

“客户的购房信心还是不足,对今年的预期也不高。首先是因为对经济及未来的收入预期不明朗,他们更愿意把钱放在自己手中;另外临近年底,取消公摊、货币大放水等消息的传出一直在刺激着客户的神经,他们也在衡量入手时机。”一位营销总经理说。

虽然市场还在调整,但这些房企人士依旧看好西安。前述央企营销总经理表示:“西安仍然是公司的重点关注城市。”

多位业内人士认为,西安作为西北“第一城”,对周边城市有着较强的虹吸效应,还有较强的教育资源不断,这些吸引着周边人口前来工作、安家,人口持续增长。

二手房交易冲破10万套

出乎意外的是,去年西安二手房成交量创下了新高。

2025年1月6日,西安市住建局发布了2024年12月二手房的成交情况。当月,全市存量房(二手房)网签备案面积102.96万平方米;其中,住宅网签备案9586套,面积97.4万平方米。至此,2024年西安二手房网签量突破10万套,全年网签量100923套,创下新高。

这也是西安二手房成交首次超过新房。而据中指研究院统计,2024年,西安新房仅成交了51730套。百年行创始人杨凯鹏分析认为:2024年,西安新房供应不足,价格机制也不太灵活;相较之下,二手房挂牌量增多,供应增加了,降价也更加灵活,更加能适应市场,交付风险也更小。

2024年10月的西安楼市新政中,取消了“限售”的规定。全市已购买、新购买的商品住房(含新建商品住房和二手住房)交易不再实施原“满三满二”的住房限售政策,调整为取得《不动产权证书》即可上市交易。

“取消限售后的三天内,次新房挂牌量大增5000多套,而且还一直在增长。”21世纪不动产门店的一位店长说。房源增加背后,业主在成交价格上互相“踩踏”,根据国家统计局1~11月份份数据,西安二手房价格累计下跌7.4%, 8月单月下跌一度超过1.1%,全年环比连跌。

“二手房成交量能超过新房,主要还是因为降价。”上述项目营销总经理说。

一位购房者说,自己本来想在曲江二期周边买新房,但是因为曲江二期新房供应稀缺,最后将选房范围扩大到了航天。最近,他看上了曲江二期的一套二手房,“虽然这套房子没有新房的产品力强,但是地段好,关键价格便宜。”

对于2025年西安二手房成交情况,杨凯鹏预判,应该保持不住10万套,“今年的新房供应会更加充足,而且价格调整也会果断一些”。


编辑:刘亚

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标签:二手房 西安楼市
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