中房报记者 向军 北京报道

现代服务业具有高集聚性、高联动性，楼宇则是服务业核心的承载空间。

今年5月，国务院发布的《城市更新“十五五”规划》明确指出，要“推动老旧街区厂区、低效产业园区、低效楼宇等转型升级”。7月发布的《扩大消费“十五五”规划》进一步强调，要“大力优化消费环境，加强消费基础设施建设，实施城市商业提质行动，推进老旧商业街区改造提升”。这说明，以有效投资带动消费能力和消费意愿提升，已不仅仅局限在生产能力建设上，更体现在消费场景和产业空间等新型载体的打造上。

在北京，多家机构近期发布北京写字楼二季度报告，除了空置率下降、大宗交易不减、租金表现分化等趋势之外，另一重要变化是，科创企业正在重塑北京写字楼市场需求。今年第二季度，TMT行业贡献了49.4%的成交面积，其中人工智能及云计算相关企业占TMT行业租赁需求的52.1%，成为市场上的重要力量。

在上海，浦东开发开放36年来，楼宇经济是浦东成长最直观的注脚。目前浦东商办楼宇数量超过2000幢，面积约占全市1/4；甲级及以上商办楼宇约307幢，面积占全市1/3。浦东正以产业、服务、场景、政策四大赋能，推动楼宇与现代服务业深度融合、协同发展。

中国首席经济学家论坛研究院院长盛松成表示，房地产发展的核心价值，实际上不应在于单纯扩大建设规模，而在于重新回归其服务需求的本质：满足人民对美好生活的需要，为产业升级和城市发展提供高质量空间载体。2020年我国启动新一轮房地产市场调控，正是基于国家经济转型的大背景，即坚持科技创新、产业升级，实现高质量发展，同时扩大内需，尤其是消费需求。由此，房地产转型发展应顺应新的市场趋势，将支持经济转型和城市发展作为行业增长的新引擎。

过去5年，我国经济结构持续优化，现代服务业和先进制造业加快发展。其中，占GDP比重上升的前五大行业分别是信息技术服务业（+1.28%）、租赁及商务（+1.23%）、批发零售业（+0.88%）、交运仓储业（+0.5%）、住宿餐饮业（+0.35%），这些行业均高度依赖楼宇空间作为经营载体。随着新产业、新业态不断涌现，楼宇经济有望成为推动房地产转型发展、培育经济新动能的重要突破口。

盛松成建议，支持楼宇经济与城市更新协同发展，落实“十五五”时期国家城市更新工作部署，应重视商业楼宇更新的规划管理。

第一，可考虑建立分类施策与功能兼容机制，对不同等级、不同区位的商务楼宇实行差异化更新策略。按城市主中心、地区中心、社区中心等不同层级，分类允许商务楼宇兼容科技创新、商业酒店、文化体育、租赁住房（含人才公寓）等多元业态。

第二，建议在规划土地方面给予更大弹性，如对提供公共空间、公共服务设施等公共要素的商务楼宇，可按规定增加相应经营性建筑面积。

第三，推动统一运营与全生命周期管理。加强城市更新募投项目监管，严格控制地方政府依托城投平台和地方国企在预算外举债，防范隐性债务引发的风险和期限错配，结合空置率、租金收入、入驻企业绩效等重点指标定期考核募投项目的运营情况。

楼宇经济新机遇

中关村，北京科技创新资源最集中区域，是全国信息科技浪潮中最有代表性的市场。

今年二季度，中关村贡献北京市36.7%的租赁需求面积，持续吸引人工智能、大模型、算力、芯片及相关投资机构集聚，科创产业正重塑北京楼宇需求和楼宇经济结构。

受此影响，中关村写字楼租赁价格开始出现企稳趋势。

以中关村一面积500平方米、可容纳50多人办公的待租写字楼空间为例，前述中介称该物业之前空置半年左右，如果要租的话价格为186元/月/平方米，每月整体成本超9万元；相较区域内其他写字楼，该物业因为精装修带家具，没有议价空间。

这并非孤例。在莱坊的报告中，今年第二季度，中关村平均净有效租金达到每月每平方米人民币251.4元，环比上涨0.3%，成为全市唯一实现租金环比增长的甲级写字楼子市场。与此同时，空置率维持在8.2%的低位，显著优于全市平均水平。

鼎好DH3大厦，地处中关村国家自主创新示范区核心区，曾与海龙电子城、中关村e世界，构成了北京中关村“黄金三角”。如今，在城市更新的大背景下，又焕发了新的活力。

中关村鼎好DH3项目总经理于红称，鼎好DH3这一更新项目一度创下北京体量最大楼宇改造纪录。负责施工的中建八局团队攻克了90米超高飞檐拆除、悬空吊柱加固等诸多难题，项目更新改造技术甚至形成1项发明专利、10项实用新型专利，发表论文7篇。“鼎好作为第三方平台，承载着平衡传统与创新、连接产业与人才的时代使命。”于红表示。

城市经济新增长极

戴德梁行的数据显示，今年上半年，上海市场以科技类企业为代表的TMT（科技、媒体与电信）类行业甲级写字楼租赁成交活跃，在各行业中占比27.1%，其中约三成落在浦东新区。

2025年，浦东GDP达18769亿元，同比增长5.7%；第三产业增加值增长6%，成为经济稳定压舱石。今年1至5月，浦东规上服务业营业收入5235亿元，增速8.3%，贡献全区约三分之一GDP，交通运输、软件信息、租赁与商务服务、科技服务四大板块全线增长，现代服务业发展动能持续释放。

“浦东五大特色开发区域已形成‘以楼聚产’的鲜明格局，‘上下楼即上下游’从理念走向现实，不同领域企业均可在浦东匹配专属产业集群与适配办公载体。”浦东新区商务委副主任曹磊说。

戴德梁行中国区项目与企业服务部执行董事叶伟荣分析称，新形势下产业选址落地出现新的趋势，当“95后”开始走入管理层，“00后”成为职场生力军，年轻一代正在迭代传统的地段价值逻辑，对于办公载体的标准化和个性化诉求日益清晰。浦东紧扣科技行业选址特点，全面响应企业迭代需求。

楼宇经济如何寻找新增长极？

深圳“十五五”规划提出，培育发展楼宇经济。充分利用每一寸土地，向空中寻找发展空间，积极发展都市工业，推动制造业集约发展；以楼宇为依托集聚各类服务业集群发展，推动楼宇成为产业发展平台、集中服务园区、创造高额增加值的高地；健全各类楼宇开发建设、存量提升、产业招引、运营管理等机制，打造一批集聚效应明显、效益突出的楼宇经济综合体。

上海浦东的答案是：不止于提供办公空间，更要构建覆盖企业全生命周期的生态支撑体系。

在服务赋能方面，楼宇端支持运营主体推出灵活办公方案，为初创企业提供小面积分割、拎包入住的OPC空间，配套共享展示与路演公共区域。同步推进存量楼宇更新提升，引入孵化器、精品酒店、医疗服务、文化体育等多元配套。

在场景赋能方面，产业端开放海量创新落地场景，支撑具身智能、康复机器人等新技术商用落地，建成首个上海市数字出海服务基地、二手车国际贸易服务平台、张江药谷出海基地、张江人工智能创新小镇、全国首家微短剧出海基地等一批特色产业出海平台，一站式服务企业跨境发展需求。生活端，“五环”水脉体系、一流文化展演场馆、高端商业综合体等场景全方位优化办公生活体验。

在政策赋能方面，浦东全维度政策矩阵涵盖总部、商务高质量发展、航运等领域以及法律、数字广告等专业服务业，发放专业服务券、语料券、模型券、算力券等助力企业创新。人才层面，“明珠计划”“全球引才伙伴计划”持续为专业人才、尖端人才服务，“青创15条”“两个100万”为青年创业者提供低价办公空间与安居保障，形成覆盖企业发展、人才扎根的完整政策支撑体系。

盛松成表示，楼宇经济的地方税收功能日益凸显，有助于改善地方税收结构。在央地财政关系中，房地产相关的财政收入主要归属地方，包括房产税、契税、土地出让收入等，是地方政府财政运行的重要支撑。受房地产市场下行影响，近年来契税、土地增值税、土地出让收入等交易环节的收入来源明显回落，而房产税表现相对稳定，增速连续4年接近或超过10%，成为房地产相关收入中少数保持较快增长的项目。2025年，房产税规模突破5200亿元，已成为地方税体系中的第一大税种。通过产业转型升级驱动楼宇经济焕新，增强与之相关的房产税、企业所得税等经营性税源的稳定性，有助于缓解地方政府对土地财政的依赖，推动其收入结构向更具持续性的方向演进。