中房报记者 曾冬梅 广州报道

珠海市的90多名业主正在尝试通过自主更新、拆除新建的路径实现危房变新楼。

8月15日，福临居项目拆除新建实施方案结束为期10天的公示。这个有着将近30年楼龄的老旧小区是珠海市“原拆原建”的试点项目，97户业主里已有93户同意改造，户数同意率、面积同意率均超过“95%”的政策要求。

实施方案显示，福临居将按照现行新房标准重新规划设计，改造总成本为3934.67万元，全部由住宅、商铺业主自筹承担。

根据《珠海市城镇危旧住房拆除新建试点工作的指导意见（公开征求意见稿）》（以下简称《指导意见》），实施方案须获得全体权利人的表决同意。也就是说，福临居项目的成败取决于未同意改造的那4户业主最终能否投出赞成票。

8月17日，珠海当地一位业内人士告诉中国房地产报记者，目前福临居所在的梅华街道还在做那几户业主的动员工作。有关这个项目的进展，梅华街道相关人士没有透露更多信息，仅表示“不接受媒体采访”。

改造总成本超3900万元

福临居地处香洲区核心区域，是一栋1997年建成的7层楼房，首层为商铺及车库。原小区规划用地面积共4005.15平方米，容积率1.67，总产权面积6754.44平方米。整栋楼共有98本产权证，其中96户为住宅，包含3种户型——1房12户、2房60户、3房24户。

据当地居民透露，福临居的底层商铺在20多年前发生大火，把整栋楼烧成了危房，虽然事后做了加固处理，但一直存在安全隐患，再加上户型落后、车位紧缺，基础设施老化、失养失修失管等问题，业主们的改造意愿颇为强烈。

今年3月份，珠海市委书记陈勇曾到福临居与居民交流，听取他们对小区改造的意见建议。3个月后，梅华街道办事处便收到了该小区第二届业主委员会提交的《关于福临居小区拆除新建的申请》。更新改造意愿调查结果显示，福临居共97户业主，同意改造93户，同意率95.88%，同意改造面积6547.27平方米，同意率96.93%，均超过95%的政策要求。

8月6日，福临居项目拆除新建实施方案进行公示。其改造内容包括地下管线迁移，地上建筑、景观等拆除，建筑重建，加装住宅电梯、设备房、公共服务设施等。住宅按照原产权套内面积返还，首层商铺与车库按照原产权建筑面积返还。

根据设计方案，福临居的住宅总户数不增加，住宅计容面积原则上不超过原住宅产权建筑面积的1.3倍，套内面积原则上也不增加，厨房与卫生间面积则按住房规范要求执行。例如，原本套内面积61.86平方米、建筑面积67.03平方米的户型，改造后套内面积不变，建筑面积增加至87.33平方米。增加的建筑面积主要是用于电梯、大堂等公共设施的建设。

项目的改造成本包括前期费用、拆除、新建工程、配套、项目管理、法定规费等，预估总价约3934.67万元，全部由住宅、商铺业主自筹承担。改造资金可由业主按份额直接缴纳，也可依规提取公积金至项目共管账户，或者申请商业专项贷款。

该项目已选定中建八局华南建设有限公司为代建单位，从具备拆除条件到改造交付完成，总体建设周期需要387天。

作为珠海首个试水“原拆原建”的小区，福临居项目的实施方案吸引了业内外的高度关注。有市民表示，3900多万元的费用，分摊到96户，相当于户均40万元就能换新房，太合算了。还有市民认为，该小区改造能获得95.88%的超高业主同意率实属不易，“我们小区别说拆了重建，就是移动1棵树，都已经吵了半年多。”

落地实施仍有难题待解

今年5月份，珠海市发布《指导意见》，在设计方案优化、资金筹措扶持、过渡安置优惠、审批程序简化等方面为危旧住房自主更新、原拆原建提供支持。

根据《指导意见》，危旧住房拆除新建原则上以独立宗地为基本单位，土地、房屋权属应当清晰、合法、无争议，满足专有部分面积占比百分之九十五以上且人数占比百分之九十五以上的权利人书面同意后可提交申请。而实施方案则需要全体权利人表决同意。

当时，有市民提出，实施方案必须取得全体权利人表决通过的要求在实操环节难度极大，建议改为“取得专有部分面积占比95%以上且人数占比95%以上的权利人书面同意”，以此降低实操难度，统一前后判定标准。而珠海市自然资源局未采纳这条建议，理由是项目申请条件和实施条件涉及的项目程序和个人利益不同，无法统一标准。因涉及每家每户的产权和切身利益，城镇危旧住房拆除新建实施阶段需要全体权利人同意方可实施。

实施方案能否取得100%的同意率决定了福临居的改造能否继续推进。据上述业内人士介绍，除了福临居，珠海还摸查了一批有改造意愿的小区，有的小区规模比福临居还大，但福临居的居民改造意愿是最强烈的，因此各项工作都走在前列，地方政府也希望这个项目能够顺利落地，为其他小区提供经验借鉴。该人士表示，其他城市虽然有不少成功案例，但大多以公房为主，阻力较小，而福临居都是居民的私房，“现在最大的难题就是如何取得所有业主的同意和支持。”

《指导意见》提出，实施方案公示期满且无异议或异议不成立的，方可开展后续工作。截至目前，梅华街道尚未公布相关信息。

虽然危旧住房拆除新建项目的实施条件无法变更，但珠海有意在申请条件上降低门槛。据中国房地产报记者了解，基于市民的反馈意见，珠海市自然资源局拟将“满足专有部分面积占比百分之九十五以上且人数占比百分之九十五以上的权利人书面同意”的申请条件，调整为与《民法典》保持一致。根据《民法典》第278条，改建、重建建筑物及其附属设施等重大事项，需要由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决（即“双三分之二参与”），并且应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意（即“双四分之三以上同意”）。对比《指导意见》的“双95%”，门槛显著降低。