很难想象，眼前这栋棕红与米白相间、空调机位整齐划一的崭新楼房，曾是一栋让38户居民提心吊胆的危旧老楼。

7月31日，北京市丰台区开阳里三区19号楼正式交房。一站式服务区内，签到、签约、产权咨询、物业手续办理等窗口井然有序，工作人员全程引导居民办理收房、验房手续。

拿到新房钥匙的居民们难掩激动，纷纷结伴入户参观；许久不见的老街坊也围聚在一起畅聊，言语间满是对未来生活的憧憬。

“盼了十多年，今天心里总算踏实了。以前那老房子是危房，一下雨到处漏，没有独立厨房和卫生间，整栋楼黑乎乎的，垃圾随处堆放，楼道电线私拉乱接像蜘蛛网，住得始终提心吊胆。现在的新房子南北通透，窗户亮堂堂的，厨卫都是独立成套，心里别提多舒坦。”老住户李大爷手拿着钥匙感慨道。

这栋上世纪70年代建成的简易住宅楼经过原拆原建正式交付，是北京市丰台区首个应用CMC钢砼组合模块建造技术的原拆原建项目，也是继马家堡路68号院2号楼之后，丰台区第二个危旧楼房原拆原建落地案例。

户均面积提升近30%

工作人员现场为北京开阳里三区19号楼住户办理收房交付手续，细致讲解钥匙使用、房屋配套及售后事宜。于帅卿/摄

北京市丰台区开阳里三区19号楼，原为金隅集团玛钢厂厂区办公用房及单身宿舍，福利分房时期分配给企业职工作为承租公有住房。2000年，北京丰台开阳里地区整体改造时该楼被遗留，后续随非经营性资产移交首开集团管理，属于企业自管公有住房。

改造前，该楼是典型非成套住宅，每层仅设置一处公共卫生间，无独立厨房。居民只能在屋内做饭洗漱，墙体常年渗水返潮；建筑缺少外墙保温，管线私拉乱接，楼道杂物堆积，消防隐患突出。楼栋地处小区边缘，长期处于管理盲区，私搭乱建多发，结构安全与消防安全双重风险叠加。

改造前的北京开阳里三区19号楼，内部老旧破败，居住环境亟待提升。图片来源：首开集团

此外，受公有住房租金标准限制，租金收入不足以覆盖高额维修成本，产权单位无力承担整体改造投入；同时，非成套住宅无法开展房屋改造，居住矛盾逐年累积。

为了改变现状，居民们自发奔走了10多年。“我们找过物业、跑过街道，甚至去过市政府反映情况，就想解决房子安全问题。”李大爷回忆道。

转机出现在2020年，北京市出台《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》（京建发〔2020〕178号），为非成套简易楼的“原拆原建”提供了政策依据。抓住这一契机，丰台区将开阳里三区19号楼纳入改建试点，困扰居民多年的危房终于迎来了重生的机会。

北京市丰台区房屋管理局副局长史卫红介绍，选择该楼栋作为试点主要基于三方面考量：一是民意基础扎实，经多轮入户征询，居民改造同意率达100%，符合试点准入条件；二是项目规模适中，仅涉及38户，改造边界清晰、矛盾可控，有利于探索标准化改造流程；三是该楼为北京右安门街道现存最后一栋简易危旧楼，改建完成后将实现辖区简易楼房危房清零，示范效应显著。

即便试点基础条件相对优质，但危旧楼房改建的落地核心难点依旧在群众工作层面。不同家庭经济条件、居住诉求差异明显，老年人、低收入家庭对出资、周转心存顾虑，部分居民在户型、配套、工期上存在分歧。为此，北京市丰台区以党建引领攻坚，由街道、区房管局、首开集团组建项目临时党支部，设立党员入户攻坚专班，建立全流程协商机制。

工作团队全覆盖入户宣讲市区两级补贴政策，分批召开居民议事会，逐条回应户型、出资、周转、回迁等核心诉求；建立矛盾台账，对高龄、低保、残疾等特殊群体开展一对一上门疏导；全程公开公示改造方案、资金分摊、选房规则，充分保障居民知情权、参与权，最终实现改建意向、设计方案、改建协议三项征询同意率全部100%。

改造后的北京市丰台区开阳里三区19号楼，有独立厨房、卫生间，干净明亮。于帅卿/摄

在充分尊重民意的基础上，新楼设计方案实现了居住品质的跨越。“重建之后楼栋由原来的3层变为地上4层、地下1层，户均建筑面积增加近30%。”项目建设单位项目负责人李锐介绍，考虑到楼内老年住户占比高，新楼同步配置电梯与无障碍坡道。

CMC模块化建造节约50%工期

改造后的北京市丰台区开阳里三区19号楼颇为现代化，获得了居民的认可。于帅卿/摄

老城危楼更新普遍受场地狭小、周边居住密集、工期长、噪声扬尘扰民等问题制约。如何压缩建设周期、降低施工干扰、保障工程质量，成为项目的核心考验。

北京市丰台区开阳里三区19号楼作为丰台区首个CMC低多层钢砼组合模块技术的原拆原建项目，以工业化智能建造破解上述难题。

“CMC 模块化建造类似搭积木，居室模块在工厂预制完成，运抵现场直接吊装拼接，整体预制率达到90%。”承建方中建集成北京丰台开阳里项目经理李鹏飞介绍。

工厂生产与现场准备双线并行，大幅压缩建设周期，项目主体吊装仅耗时6天。对比传统现浇建筑，工期节约50%，建筑垃圾减少70%，现场用水量节约60%，施工噪声、扬尘得到有效管控。

同时，所有模块化建筑严格对标现行住宅抗震、消防规范标准，从建筑结构、安全设施上筑牢居住底线。

“为全方位把控施工品质、规范建设管理、化解施工扰民问题，区级层面建立专项监管机制，严守项目建设全流程底线。”北京市丰台区住建委主任许可表示。

北京开阳里三区19号楼开启CMC模块吊装，创新建造模式赋能老旧楼宇提质改造。图片来源：中建集成

一方面抓实工程质量安全监管，对构件工厂生产、现场吊装拼接、抗震加固、消防设施安装等全流程跟进监督，分阶段开展分部验收，严格把控工程建设品质；另一方面强化施工扰民管控，严格管控作业时段与降噪防尘，开通居民专属沟通专线，及时响应诉求、化解矛盾，最大程度减少施工对周边居民生活的影响。

这项新技术既圆了38户居民的安居梦，也为北京同类危楼改造积累工业化建造实操经验，探索出一条“快速建设、绿色低碳、低扰民、可复制”的城市更新路径。

三方共担打通堵点

工作人员一对一陪同居民在北京开阳里三区 19 号楼开展验房工作，逐项核查厨卫、户型等配套设施，细致讲解房屋使用细节及相关注意事项。 于帅卿/摄

资金平衡与历史遗留手续，是危旧楼房原拆原建普遍面临的两大堵点。

北京市丰台区开阳里三区19号楼项目通过探索“政府补贴、居民自筹、产权单位出资”的三方共担模式解决了“钱从哪来”的问题。同时，依托政府高位统筹破解无证老楼手续瓶颈，为同类项目提供了可复制的样本。

在资金筹措上，项目严格按照市级危改相关标准落实财政补助；居民则是有购置产权意愿居民承担扣除政府补助后的剩余住宅改造成本；无购房意愿、维持承租关系的居民，对应剩余改建资金由产权单位承担。

“前期我们每户先缴了30万元，后期根据实际核算，预计再补缴15万元到20万元就能结清。”居民王大爷向记者表示，所有的出资明细、选房规则都有公示，大伙儿心里都特别踏实。

作为产权单位与实施主体，首开集团出资约占总投资的25%，主要承担地下配套建设，并对选择继续承租居民的资金缺口予以兜底。“作为市属国企，我们必须扛起主体责任。”李锐坦言，“这类民生项目短期难有经济收益，但改造后管理成本大幅降低，安全责任得到根本性化解，算大账、算长远账才是关键。”

“为保障资金使用规范透明、全程可控，项目建立完善的资金闭环监管机制，设立专项资金台账，全程跟踪财政补助、企业自筹资金的拨付与使用情况，坚决防范资金挪用风险，守住项目资金安全底线。”史卫红表示。

除资金平衡难题外，该楼栋年代久远，土地、规划手续缺失的历史遗留问题，也是制约项目落地的一大难点。

为此，北京市丰台区建立区级高位统筹机制，由区政府牵头，联合住建、规划、财政及街道组建专项联席会议，开辟并联审批绿色通道。

北京开阳里三区19号楼居民现场查验新居厨卫配套情况。于帅卿/摄

各部门通过权属溯源、现场测绘、违建剥离等专项工作，依规将主体居住建筑认定为历史遗留存量住宅，补齐项目立项、规划、用地法定前置手续，逐项打通土地、规划、资金卡点，大幅压缩跨部门审批周期，填补了无证简易楼原拆原建在实操层面的空白。

在此基础上，项目构建起“政府统筹引领、国企牵头实施”的成熟运作模式。政府统筹政策指导、审批监督与矛盾协调；首开集团承担方案落地、建设实施与后期运营；属地街道主抓群众动员、诉求化解与施工协调等工作，三方各司其职、高效联动。

“改建后房屋统一登记为‘按照经济适用房产权管理’，不强制购房，充分兼顾不同家庭需求。”李锐介绍，后续将由首开集团旗下城运集团承接物业，依托地下配套商业补齐便民短板，街道同步完善议事机制，持续夯实基层治理效能。

北京丰台区开阳里三区19号楼的落成，不仅圆了38户居民的安居梦，更为全市提供了可复制的“丰台样本”——即历史遗留建筑认定流程、党建引领群众工作模式、CMC模块化建造技术的有机结合。

“下一步将系统推广马家堡、开阳里两大原拆原建试点成熟经验。”许可透露，将在全区摸排简易危旧楼资源，推广装配式智能建造，兜牢民生底线，通过城市更新持续推动空间结构优化、发展动能转换、人居品质提升。