祥云古镇施工入口处已关闭 图片来源：王少杰/摄

中房报记者 王少杰 山东德州、北京报道

以“文旅振兴”为定位的山东庆云县祥云人文古镇（以下简称“祥云古镇”）项目，正陷入“地产化”路径依赖的争议漩涡。

作为庆云县重点打造的文旅项目，祥云古镇由伟光汇通文化旅游投资集团（以下简称“伟光汇通”）负责开发，规划占地 373.49 亩，总投资 15 亿元。按照规划，这里将建设开元广场、临津楼等十大核心景区，涵盖商贸娱乐、民俗美食等五大功能区，旨在成为集文化、旅游、休闲于一体的 4A 级景区和城市会客厅。

4月17日，中国房地产报记者在庆云县祥云古镇走访时了解到，该项目一期于2021年9月动工，2022年10月完工。由数十栋仿古建筑和6栋高层住宅组成。目前除了仅有一栋名为登云楼的仿古建筑被用于祥云古镇售楼中心外，其余仿古建筑均处于空置未利用，其中位于商业街区商铺也全部处于毛坯房状态。

此外，紧邻祥云古镇一期南侧的不夜城（侏罗纪恐龙乐园）项目已闲置废弃，场地内杂草丛生，破败不堪。

这个曾被寄予打造城市会客厅和4A级景区厚望的大型文旅综合体，如今因旅游元素缺失、运营模式失衡及土地开发问题，面临“产业空城”与“开发乱象”的双重困境。

祥云古镇合院已具备交付条件 图片来源：王少杰/摄

从文旅地标到“空城”困局

庆云县资深文旅从业者雪辉指出，项目陷入“高闲置率+低客流量”困境，根源在于过度依赖房地产开发，忽视文化内核构建。

伟光汇通或许已意识到了这一点。2023年引入非遗、美食等百余家商户的不夜城活动曾短期提振人气，起到了立竿见影效果。

但好景不长，后因资金、场地等因素掣肘，不夜城运营模式难以为继，不久后以关停告终。至此，祥云古镇跌入发展低谷。

在雪辉看来，商户流失殆尽，是压倒祥云古镇不夜城最后一根稻草。由于祥云古镇为不夜城商户提供的户外经营场所为统一订制的独栋小木屋，单体建筑面积约5平方米，但因户外小木屋经营条件受限，难以满足商户个性化经营需求，最终难逃关停命运。

此外，商铺出租政策长期缺位，导致商户只能通过购买商铺入驻，在收入下滑与房价高企的双重压力下，投资意愿严重受挫。

记者在庆云县采访时，多位受访者均表示，祥云古镇实际具备“复活”不夜城运营能力，前置条件之一是确保实现多业态商户聚集，而为使商户招得来留得住，需进一步提升商户经营环境，使其场所由户外搬到室内，由木屋迁至商铺。同时，为扶持商户培育前期市场，建议允许商户以租赁形式低投入进驻商铺，由此以来，势必会吸引更多新商户前来小镇“落户”，也为商户在祥云古镇长期经营增添信心。

这一招引方案却难以契合小镇运营模式。根源在于，祥云古镇商铺出租政策至今尚未出炉，意味着当前运营模式是只售不租，该模式将希冀在小镇租铺开店的商户挡在了门外。尽管商户还可采取购买商铺方式，实现在祥云古镇创业，但面对收入下滑与房价高企的“拉扯”，一些持有投资意向的商户对此顾虑重重。

当前，项目运营模式呈现明显“重销售轻运营”倾向。

“现阶段主要工作是房产销售”。祥云古镇售楼中心工作人员许丽向记者表示，祥云古镇项目共分为两期开发，一期占地113亩，总建筑面积9万平方米，除高层住宅尚在施工（窗户玻璃安装）外，仿古建筑区房产均已达到毛坯交付标准，其中涉及高层住宅356套、商铺125套。这些房源销售势头强劲，（商铺）暂不考虑出租，截至目前，祥云古镇一期近30%房源已售出。

雪辉担忧地表示，祥云古镇作为文旅样板工程，本应聚焦文旅产业发展，但投资方却更倾向于房地产开发和去库存，这种分歧可能导致项目规划与开发脱节，不仅不利于地方旅游和就业，还会损害住宅业主的利益。

许丽在谈及文旅产业协同发展时直言，当前主要工作是房产销售，其他工作可以暂缓。

4月23日，就相关问题记者联系了伟光汇通，但电话未能接通。

祥云古镇开展买房送车位促销活动 图片来源：王少杰/摄

合院住宅被指变相开发别墅

为加速去化，祥云古镇近期推出“买房送车位”“全款98折”等促销政策，其中合院产品成为主推对象。

许丽告诉记者，赶在本（4）月底前，购买小镇商铺、合院及高层住宅中任意一项房产，可参与买房送车位促销活动。此外，交5万元认购金，享购房总价款减3万元优惠，一周内内交完首付，总价款可再减1万元优惠。如是一次性全款支付，在原折扣基础上新增98折优惠。

相比商铺、高层住宅，合院优惠促销力度更大。据许丽介绍，购买到合院的业主不仅能享受上述优惠政策同时，还将免费获赠占地面积50～100平方米不等的院子，种菜养花皆可。不过，合院的售价要略高于商铺和高层住宅。

许丽还表示，祥云古镇商铺销售起步价为每平方米6000元，高层住宅均价每平方米4000元，而合院售价每平方米近万元。按照可售户型面积150～210平方米计算，套均总价180万元。“虽然价格偏高，但因其稀缺性和高增值潜力而备受青睐，目前仅开发有80套。”

那么，如此高端的祥云古镇合院究竟有着怎样的特别之处？

记者在许丽指引下来到祥云古镇合院区发现，整个合院建筑群由独栋、双拼、联排组成，紧邻商业街区，与商铺建筑外观相似，均为白墙青瓦仿古装饰风格。而内部结构差异明显，商铺内部为7米挑高的大开间，而合院为上下两层，住宅结构布局，客厅、厨房、卫生间一应俱全，一层还带有小院。

事实上，所谓的“合院”实则存在诸多争议。

从外观上看，合院与商铺同为白墙青瓦的仿古风格，但内部却是上下两层的住宅布局，具备完整的居住功能。许丽坦言，这类房屋本质上属于别墅类住宅，但由于政策限制和40年商业产权的性质，宣传时以“中式合院”为名。

庆云县自然资源局称，合院用地为零售商业用地，规划用途为民宿客栈，并非住宅。但“祥云古镇文旅景区”公众号的信息却显示，其宣传内容包含“中式墅合院”“花园独栋合院”等，用途涵盖居住，且展示了住宅功能的户型图。

有媒体报道，针对变相开发别墅类住宅的问题，山东青岛在全省率先推出示范性治理新举措。2022年5月下旬，青岛市自然资源和规划局研究起草并发布《关于规范低多层建设项目管理的通知》，其中载明，商业、旅游、养老、办公、工业等非居住用地项目，要严格按照土地供应和规划条件确定的用途进行规划建筑设计，并符合相应的设计规范，严禁按住宅平面或功能变相设计成低多层独栋、双拼和联排等别墅形态建筑。

祥云古镇独栋合院 图片来源：王少杰/摄

未批先占与低价拿地引质疑

除业态失衡外，祥云古镇还被指存在土地违规问题。

记者从庆云县自然资源局证实，伟光汇通下级子公司、祥云古镇项目公司庆云伟光文化旅游开发有限公司（以下简称“庆云伟光文旅”）于2021年9月3日，通过挂牌出让竞得庆云县成德路以北、中心街以东两宗零售商业用地，累计占地面积113亩，其中，商服用地80亩，住宅用地约33亩。两宗地块均为祥云古镇一期项目用地，也是其目前唯一获批地块。

据知情人士透露，在当地文旅重点项目、城镇低效用地再开发典型样板工程等光环下，祥云古镇实际圈占土地近400亩，包括尚未获批的二期地块，其中，一期东侧地块已闲置4年，一期南侧曾用于不夜城的地块也处于闲置废弃状态。近期又因不夜城地块出让，暴露出同一区域土地价格3年涨幅达143%，引发“低价拿地”争议。

该知情人士还向记者透露称，祥云古镇项目地块前身为中澳控股集团有限公司厂区用地，因该企业破产，一直处于闲置状态。为了实现闲置土地盘活再利用，庆云县通过招商引资成功引进伟光汇通进行文旅项目开发。

“该现象，引发当地不少民众对城镇低效用地再开发典型样板工程的不满与广泛质疑，他们认为，祥云古镇开发并未给周边闲置土地带来新转机，相反，受祥云古镇二期‘预留地’假象拖累，这些闲置土地一度陷入无人问津的尴尬境地。”前述知情者说。

庆云县自然资源局相关部门负责人向记者证实，祥云古镇项目一期南侧土地（不夜城地块）现已出让给庆云惠庆置业有限公司，该地块有望在今年下半年迎来动工。

公开信息显示，2024年11月6日，庆云惠庆置业有限公司通过挂牌出让成功竞得庆云县成德路北、中心街东三宗地块，累计占地面积125.4亩，土地用途为零售商业用地，成交价接近每亩180万元。而庆云伟光文旅于2021年拿地时的成交价为每亩74万元，相比庆云惠庆置业有限公司摘牌价，每亩地节约106万元。

时隔3年，同一区域同一级别的两宗相邻地块出让，成交价格出现巨大涨幅，是当地土地市场发生了深刻变化？还是庆云伟光文旅涉嫌低价拿地？

庆云县自然资源局回应称，土地出让均依法依规进行，价格差异源于市场变化与评估机制。

祥云古镇不夜城（侏罗纪恐龙乐园）现场 图片来源：王少杰/摄

样板工程沦为“卖房项目”？

雪辉等业内人士指出，祥云古镇的核心矛盾在于开发主体与地方政府的定位分歧——前者侧重房地产去库存，后者期待文旅产业拉动就业与区域经济。

项目规划中的“十大景区”“五大功能区”多数停留在图纸阶段，已建成区域被住宅与商铺主导，文旅配套严重缩水。随着不夜城地块被分割出让，原规划的15亿元总投资与373.49亩开发规模恐难落实，文旅综合体实质退化为“披着古镇外衣的房地产项目”。

截至发稿，记者多次致电伟光汇通及关联公司未获回应。

庆云县自然资源局表示，将加强对项目后续开发的监管，但当地民众与从业者更担忧：这场以“低效用地盘活”为名的文旅开发，是否会重蹈“造城运动”覆辙，最终沦为土地资源与财政投入的双重浪费？

（应受访者要求，雪辉、许丽均为化名）